瞧盏滤雍房地庐谭衢嘹廑厕哟口王成勇（教授）（辽宁对外经贸学院辽宁大连１１６０５２）。环境构建～一～一一一成本法、市场法和收益法是房地产评估中的三大方法。随着我国市场经济的不断完善。房地产评估需求的日益增长．以成本法来评估房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需求。因为投资者购买或者投资某项资产，不仅关心该项资产的成本。更关心该项资产带来的收益以及获得未来收益风险的大小。美国会计准则及国际会计准则进行的公允价值和全面收益改良。更是离不开收益法．美国ＦＡＳＢ２０００年推出的第七号财务概念公告《在计量中使用现金和现金流量信息》，更是将收益法推向巅峰。可以预见。收益法将成为资产评估中最重要的一种评估方法。一、房地产评估运用收益法存在的问蜃（一）对收益性房地产理解不全面在房地产评估中．大多数评估师仅仅对目前带来收益的房地产会考虑选择用收益法评估．而对于有潜在收益的房地产一般不会考虑采用收益法评估。这主要是因为：其一，有潜在收益的房地产难以界定；其二，有潜在收益的房地产暂时没有实际收益．相对的．在评估时需要的基本数据比较难取得。因此评估师也在刻意地回避这种方法，以减小评估难度及风险。川林眦湘删黻一一～一一一收集所必需的材料时需要花费大量的人力、财力和时间．从而影响和制约了评估人员对收益法的采用。（四）资产评估报告质量不高评估报告质量不高主要表现在对企业、行业、及社会环境的影响缺乏分析、参数的确定依据不充分，程序简化，甚至编造数据，最终使评估结果严重偏离客观实际。究其原因除了评估人员不具备运用收益法的能力．机械套用公式。不恰当的使用假设代替调查分析，所取参数缺乏依据外，还包括以下几个方面的原因：一是来自于外界干预，主要来自企业及主管部门。企业或主管部门为了自身和地方的利益．往往对评估结果有一定的要求，其中最为典型的是企业的上市评估。而评估机构为了自身的经济利益。迎合企业及主管部门的要求。评估中不是以调查和客观分析为基础．而是根据结果要求来设定参数．其结果必然偏离客观实际．由此受到社会的质疑。二是不正当竞争．主要表现在评估机构采取竞相压低收费、给回扣、满足委托方要求等手段来承揽评估项目。当收费额度低于项目评估所需合理成本时．评估人员只好通过简化程序、利用假设或拍脑袋确定参数的方法。公平、公ｌＥ、科学合理、勤勉尽责等（二）无形资产所带来的收益难以从房地产收益中剔除由于专业评估机构从业人员知识背景不同。在对无形资产的理解上存在较多偏差。这也导致在房地产评估过程中．将无形资产所产生的收益直接计入房地产的收益中来评估房地产的价值。显然．这样评估出的房地产价格是包含无形资产价值的。有些评估师虽然意识到无形资产的价值在房地产价值中占有很大一部分．但基于评估方法的．也无法准确量化无形资产的价值．只能将待估房地产与其他相类似的房地产作比较，来剔除无形资产所带来的收益．这是目前普遍公认的一种方法。所以．即使剔除无形资产带来的收益是评估师回避风险的一种做法．但不能真正客观的评估出房地产的价格。，（三）信息来源的匮乏制约收益法的应用及时、准确地掌握房地产行业的经济信息、技术信息和信息是运用收益法的基础。因此大量收集、整理和分析不同的信息是评估机构和评估人员运用收益法的前提。但是由于我国实行市场经济的时间较短．市场发育很不成熟，市场机制也不健全，因此各种信息的来源极为有限。评估人员万方数据最基本职业道德准则丧失殆尽。三是由于收益法应用受主观因素的影响，在实践中越来越多的被评估师用于操纵评估结果．其中最为突出的是对未来收益额及折现率的操纵。例如对未来收益额的预测，尽管已有不少科学方法，但一些评估师不顾客观实际，随意扩大或缩小未来收益以达到对评估结果的控制，其中一些项目是否能够产生收益都值得怀疑．但评估结果依然可以满足客户的需要。评估师这种严重违反职业道德的行为。使评估变成了由人为设定评估参数，套入收益法公式进行“科学”计算的游戏。二、收益法应用的环境构建（一）完善收益性房地产的判断标准‘１．某项房地产是否具有为其拥有者带来经常性的出租收入或者其他收入的能力．是判断一宗房地产是否为收益性房地产的一个基本的标准。但是仅凭这一标准并不能准确地判定一宗物业是否为收益性房地产。如一个有特殊需求的客户租用了一个位于边远农村的住宅。那么这个住宅就可以被称为收益性房地产吗？这就需要用第二条标准来衡量。２．该项房地产在市场上是否存在大量的交易或者出租的实例，也就是市场是否接受或者说是否承认该项房地产为收益性房地产。只有通过大量的可比实例。才能确定该类房地产的租金或者其他收益的客观、合理的数额．这样的一个房地产才能称为真正的收益性房地产。反之，没有大量的相似实例支持的房地产其取得的收益被认为是十分偶然的，并不代表这类房地产的预期收益被市场所认可．因此这类房地产不能算作收益性房地产。（二）合理剥离出属于无形资产所产生的收益在运用收益法对收益性房地产进行评估时，首先，要明确收益只能是房地产所产生的。这里有两层含义：一是要评估的房地产只包含房屋和土地或者只是单独的房屋或者只是单独的土地，这样的房地产进行评估时．收益一１８（ｑ】３Ｚ核心期刊要目总览＞会计类核心期刊定是只有房地产所产生的收益：二是要评估的房地产包括其中的设备、器具以及运营所需要的所有设施，例如，酒店在转让时是将其中的所有设备物品一同转让，因此。在用收益法评估时，不需要剥离其他的收益。但是这两种收益中都包含了无形资产所产生的收益。比如。管理者的管理能力、房地产的品牌效应等等。无论哪一种情况，房地产的收益中都不应该包括无形资产所带来的收益。这就需要合理地评估无形资产所带来的收益。其次．如何评估无形资产所产生的收益是能否准确评估出房地产价值的关键。目前，’比较公认的一种方法是：将待估房地产与其他相类似的房地产作比较，来剔除无形资产所带来的收益。这种方法实际上是一种比较粗糙的评估方法。因为其他类似的房地产也会存在无形资产所产生的收益。而且可能是正的，也可能是负的。并且，房地产独一无二的特性决定了房地产评估的不可比较性。而且类似房地产的详细收益信息不可能很容易得到。因此，笔者建议可以借助企业价值评估中对无形资产价值的处理来评估房地产收益中无形资产所带来的收益。也就是将无形资产在房地产中的地位及其对房地产收益的贡献尽可能量化出来．用房地产整体收益表示出来．这样做虽然需要准确地把握无形资产在房地产中的作用，但是，避免了收集其他信息。当然。这对评估时的理论和实践经验提出了很高的要求。要求必须合理准确地把握无形资产所带来的收益。（三）应提供多渠道信患来源为使我国房地产市场健康发展，减少由于房地产市场不规范。收益法的实用性缺陷导致的房地产价格虚高等问题。降低评估风险，应该加强对房地产市场的宏观．尽快建立和完善房地产市场预警预报信息系统和信息披露制度。监测和判断房地产市场的发展态势。引导房地产开发企业理性投资．引导住房消费者理性消费。及时制止和防范房地产过热苗头和泡沫现象。引导房地产业健康发展。另外。还应积极提供多渠道信息来源，主动推动信息的公开透明，提高信息化水平。实现房地产信息的标准化、公开化。要做到这一点就必须完善监督机制，只有这样。才可以保障制度和法规的实施和执行．也可以保障各种标准的正确使用．从而保障市场运行的透明和公平。（四）降低房地产评估收益法中的主观因素的影响１．尽快制订有关房地产评估的准则、评估方法操作规范来约柬主观行为。实践证明，现行的评估管理规范、规定、标准、准则的内容等难以约束应用收益法的评估判断随意主观行为。因此研究如何约束主观因素对评估结果的影响．特别是解决操纵评估结果的行为是当务之急。２．加快对收益法评估参数选取的理论研究。对于折现率的选取。应借鉴国外的先进经验．研究我国折现率影响因素．提出一套完整的折现率选取的评估指标体系．用于指导、规范应用收益法的评估市场。对于未来收益额的确定。应总结和分析预测科学，研究预测科学应用评估实践的科学体系．这具有很重要的现实意义。虽然国内在收益法应用方面存在诸多问题．但相信随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的转变．评估人员的业务素质和道德素质将会不断提高。收益法将会被评估人员广泛应用．从而更好地为我国经济发展服务。Ｊ参考文献：１．舒海红．收益法中资本化率的确定方法研究［Ｊ］．科技情报开发与经济，２００７，（６）．２．张威、倪志伟．房地产估价收益法中还原利率确定方法的研究ＬＪ］．安徽建筑。２００５，（６）．３．刘伍堂．我国当前评估实践中应用收益法存在的问题分析及对策．中国资产评估．２００４．（５）．万方数据收益法在房地产评估中应用的环境构建
作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：
王成勇
辽宁对外经贸学院,辽宁大连,116052商业会计
Commercial Accounting2012(3)
本文链接：http://d.g.wanfangdata.com.cn/Periodical_syhj201203007.aspx
