地产无效成本管理方案工作指引
1.1.
1.2.
1.3.
1.4. 1.5. 2.
无效成本管理工作引导
1.
目的与作用
培育、提高全员成本义识；
剖析项目成本，找出成本组成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实行无效成本管理与控制；
概括、汇总无效成本，剖析无效成本产生的原由，促使各部门专业能力和计划能力的提高；
追求减少无效成本的门路并供给剖析依照，对最后降低项目成本花费供给参照；减少无效成本，降低项目成本花费，以最少的经济耗费获得最优的经济效益。范围
覆盖各种合同以及非合同性成本的剖析，波及设计、工程、营销、财务、成本等各
3. 3.1.
个业务口。定义
无效成本： 房地产项目实行过程中产生的对形成产品、提高价值、促使营销没有作用，没法获取客户认可和赔偿，属于花费浪费的成本。
有效成本： 能形成有效产品或提高价值，对促使营销有踊跃作用的成本花费。 计算公式： 有效成本 =总成本 - 无效成本
无效成本与有效成本的区分： 有效成本在短期或长久的利润中能够获取赔偿，无效成本没法获取赔偿。 职责与分工
各企业成本管理部负责对项目发生的成本进行剖析，明确无效成本产生的金额、原
3. 2. 3.3.
3.4.
4. 4.1.
因，按期向企业领导层和有关部门、人员通告。
4.2. 4.3. 5.
企业各部门针对有关的无效成本实时进行总结，以防止重复发生。
各企业成本管理部有义务在平时工作中敦促、提示、并采纳主动行为防止和减少无
效成本的发生。
无效成本管理工作的实行过程
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地产无效成本管理方案工作指引
5.1.
成本有效性管理理念的灌注
向企业管理层、各部门明确成本有效性管理的观点、目的、分类、长处，获取企业全体对成本有效性管理工作的支持。
5.2.
无效成本的剖析对象
以项目分期 ( 比如：四时花城一期 ) 为剖析对象。
5.3.
无效成本的分类
拜见附件《项目无效成安分类》
5.4.
无效成本的总结与公布。
1) 经过对每单结算 ( 包含合同和签证更改 ) 及非合同性成本进行剖析，提炼无效成
本数据，成立无效成本档案； ( 拜见附件《无效成本剖析表》 )
2) 按期 ( 每个月或每季度 ) 向企业管理层和各部门通告无效成本动向信息、做出比较；
3) 依据对无效成本产生原由的剖析，提出工作改良建议。
4) 适合机遇，可提请企业领导层针对无效成本的发生变化状况进行赏罚。 目标成本拟订中成本有效性的应用
拟订目标成本时，依据对先期无效成本数据的统计剖析，考虑经过努力致使无效成 本减少的状况，以形成合理的目标成本。 无效成本的控制
控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法，有赖于企业各部门的共同参加。具 体的举措包含： 1) 限额设计； 2) 设计方案优化；
3) 增强施工图事先审查，做好图纸会审工作，减少设计更改； 4) 确立合理的施工技术方案 ( 降低废品率 ) ； 5) 增强供给商观察； 6) 加大集中采买力度； 7) 严格履行现场签证制度； 8) 提高专业能力； 9) 增强部门间信息交流。
5.5.
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附件 1：
项目无效成安分类
作业环节
无效成本产生原由
现象表现
对设计成效掌握禁止
设计失误
设计
设计更改下达不实时
资料、施工工艺选择不妥 多工序设计图矛盾
装修设计未联合建筑现状
设计守旧 招标策划 招标单位选择
招标
招标文件编制
①拆掉和重修
②后期加固与补强
③资本浪费
④拆掉与重修
经济性不合理
标段区分不合理，计划性不足 施工单位观察失误，招标竞争不充 分
合同条款有误，经济标编制出现失 误
评标剖析失误
使用周期短的高标准临设 施工节点计划不合理 施工安排失误 工程质量管理不善 非重点线路抢工
影响工期与质量
半途变化，总价增添 多肩负花费
评定标 施工准备
中标价钱偏高
拆掉与重修
延迟工期，增添成本 赔偿与维修花费 考虑不周，花费大增 费效比不高
总成本增添，却没法从相 应单位扣回
维修时未实时通知责任 单位，维修花费没法落实 为承诺付出大批成本 业主投诉引起赔偿 拆掉与重修 重复建设
施工过程
施工
合同履行
拆分合同工作内容未实时签署增补 合同
维修工作程序不到位
维修
销售承诺
高出交楼标准的承诺 展现资料有误 改变房子用途 样板房过早销售 信息交流不畅
销售
销售过程
信息失真，工作失误
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预结算
估算失误
合同价款失实致使花费
结算失误
付款
付款失误
增添
结算价不符，工程款超付 工程款超付
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附件 2：
无效成本剖析表
项目名称：
施工单位：
结算总造价：￥
此中工程指令造价：￥
设计更改合计
份 份
设计更改率 工程签证率
占结算造价的比率： 占结算造价的比率：
无效成本造价合计 ( 万元 )
% % % %
产生原由
工程签证合计
结算中无效成本合计：￥
结算中有效成本合计：￥
序号 无效成本责任部门
1 设计部
2 项目部
3
营销部
其余部门
)
4
(
说明：
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附件 3 ：
无效成本统计表 (
填写人：
年
月)
审查：
填写时间：
序号
合同 ( 或非合同成本 ) 名称 结算造价 ( 元) 此中无效成本 ( 元 ) 无效成本比率 ( ％ )
无效成本产生原由
改良方法
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
合计
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附件 4：
项目无效成本统计表
填写人：
审查：
总成本
填写时间：
此中无效成本
无效成本比率
( ％)
序号
成本科目
总价 ( 万元 )
单方造价
总价
( 万元 )
单方造价 ( 元 /m2)
无效成本产生原由汇总
( 元 /m2)
1 2
3
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5
6
7
8
9
10
11
12
合计
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