２０１０年１２月总第２３１期 从城乡总体规划入手，实现土地资源的合理利用 辽宁省朝阳县国土资源局于彦辉 我国正处于城市化、工业化快速发展时期，经济的快速发展 能。鼓励农民将土地算作股份，实现“农民集体所有土地的股份所 有权，可以继承、赠与、买卖，在所有权股权流转中，使农民共同共 有发展为按份共有”；通过家庭承包、专业承包、“四荒地”拍卖、集 体非农建设用地租赁等各种方式取得的土地使用权都必须与农民 稀 的土地资源之间的矛盾持日益突出。一方面，土地是农民拥 有的 劳动力之外的最重要的生产要素，是支撑农村经济发展和 提高农民收入的基础。另一方面城市的建设和发展需要的土地越 来越多，土地成为制约城市发展的瓶颈。因此，强化城乡总体规划， 为域镇发展提供布局与建设的空间．对于实现土地资源的合理利 量专重要的理论和现实意义 集体土地的经营管理部门签定合同．严格执行合同法：农民的土地 所有权、土地使用权和宅基地以及自留地、自留山等土地物权都可 顺畅流转．农民进城时，将这些物权兑现成进城务工经商，安家立 业的本钱。 ５、对土地招标、竞拍、挂牌的规制。国家允许对经营性土地实 行招标、招商、拍卖和挂牌，全面推行和严格执行经营性土地招标、 拍卖、挂牌出让制度，凸显了土地资产价值，为建立公开、公平、公 正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供了平 台。土地是一种特殊商品，地价是转让产权后的经济收入。招标、竞 拍、挂牌会获得土地使用权。因此，为了保证招标、竞拍、挂牌的顺 利进行以及土地资产价值的充分体现。城乡总体规划应该先从制 定基准地价以及转让土地的产权人手，根据转让产权的不同、土地 的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密 度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准 地价．从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌．充分挖掘土地的资产 价值。 ６、创新城乡土地置换方式，拓展用地空间。实施“宅基地换 房”，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内 现阶段我国城乡规划中的土地利用方式及其问题 当前的下，我国城乡规划中土地利用方式主要为以下 两种：一是征用农村土地，将农业用地转化为建设用地。农村土地 征用是集体土地向城市用地转换的合法途径，是城市化、工业化、 城镇化推进的客观要求和必然结果，是经济发展的大趋势。集体所 有制土地作为城市用地的重要补充．保证了工业化、城市化推进对 土地冬刷增长的需求。第二是对城市土地以招标、拍卖、挂牌的方 武盂 腐地产商．将城市基础建设的任务分配到有能力的单位，相 腐进； 亍蛾市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。这样 的±地千ｆｌ用方式存在着明显的问题：首先，土地征用困难重重，农 民对于土地的征用有一定的抵触情绪。土地的价值与价格之间的 关联性受到影响。其次。利用招标拍卖等方式对土地进行分配利 吾ｔ迪竞拍的价格一般较高，尤其是房地产商为了追逐自身的经 毋ｔ益 在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造 、薯羞价格上涨、炒房现象严重。 ◆ 二、对城乡总体规划中土地资源合理利用的意见和建议 土地资源的合理利用是城乡总体规划的重要内容。是做好城 乡总体规划的基础。 ｌ、协调城乡规划和土地规划。城乡规划要综合研究分析城乡 建设的性质、规模和空间发展形态，按照市场经济条件下城乡发展 的客观规律，重在解决城乡空间布局问题，统筹安排城市各项建设 的一套住宅．迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约 下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城 镇建设资金缺口。通过以“宅基地换房”，不仅可以从根本上解决农 民生存环境改变、生活质量提高、城乡统筹发展等问题，而且可以 破解在小城镇建设中的土地、资金等难题。 国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。土 地这种本属稀缺的资源，屡屡被粗放利用。强化城乡总体规划中的 土地资源的合理利用，无疑是提高土地利用效率，缓解我国用地紧 张矛盾的重要环节。 用地。对规划区内（包括城市用地）全部土地的利用结构及其空间 布局（包括城镇体系的用地布局）做出安排，实现城乡总体规划和 土地利用总体规划的有效衔接。 ２、强化对农村土地征用的规划和管制。应根据土地的优劣程 参考文献： 『１］陆益龙．农村土地征用问题：现状及成因分析．学习与实践， ２００９；１ 来确定征地补偿费和土地增值收益。购地费应由被征购地块的 地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成，其中地上附着物和青苗 的补偿费应如实补偿，地价款可根据农地基准地价，参考集体农用 地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定，让农民分 额孙的增值收益。从而既可以降低农民对征地的不满情绪，又提 商了土地征用的成效 『２１姚斯杰．城乡规划中的土地合理利用．合作经济与科技． ２０１０；１ 『３１曹光永．基于土地合理利用理念下的城乡规划研究．科技资 讯．２０１０；１８ ３、规范村镇用地，集约利用土地。①依据国家土地管理和使 焉懿法律法规，制定适合本地的具体，促进宅基地集约利用， 切妻保护耕地。②明确使用权，针对宅基地超占面积的，因时制宜， （责任编辑：韩梅） 按照不同对段收取超额使用费。③加强日常监管，及时发现和制止 各类土地违法行为。 ４明晰农村士地所有权、经营管理权和使用权的归属和权 臣 皿
