湖南省2016年下半年房地产估价师经营与管理：房地产市场指标考
试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。 A：了解某宗房地产的出租益价值
B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化
D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格
2、通常是构成居住区的基本单位是__。 A．居住小区 B．居住组团 C．独幢住宅楼 D．分户家庭
3、住房公积金属于__所有。 A．缴存住房公积金的单位 B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同 D．住房公积金管理中心
4、下列关于建筑施工图，表述不正确的是。 A：用大样图表示其细部做法的一套图纸 B：用平面图表示建筑物的外部 C：用总平面图表示建筑物的位置 D：用平面图及剖面图表示其内部 E：执行层的组织协调 5、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师变更执业单位应当。 A：与原聘用单位解除劳动合同 B：与新聘用单位解除劳动合同 C：与原聘用单位签订劳动合同 D：与新聘用单位签订劳动合同 E：执行层的组织协调
6、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。 A：区域规划
B：土地利用总体规划 C：城乡规划 D：国土规划
E：执行层的组织协调
7、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
A．私下 B．公正 C．公开 D．邀请 8、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。(2008年试题) A：33 B：35 C：38 D：40
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的__。
A．时间类参数 B．融资相关参数 C．收益相关指标 D．评价标准类指标
10、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。 A．605 B．600 C．650 D．550
11、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。 A：30 B：15 C：45 D：60
E：执行层的组织协调 12、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产 2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。 A．2700.8 B．2800.1 C．2800.8 D．2817.7
13、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0
D．29.9
14、房地产权属档案应当以__为单元建档。 A．街道 B．房号 C．幢 D．丘
15、我国第一部物业管理行规是__，它确立了一系列重要的物业管理制度。 A．《前期物业管理服务协议》 B．《物业服务收费办法》 C．《城市新建住宅小区管理办法》 D．《物业管理条例》
16、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。 A．34000.00 B．83265.38 C．87867.78 D．91022.12
17、在写字楼出租过程中，物业管理人员常要计算R/U系数。其中，R/U系数是指__。
A．出租单元内建筑面积与可出租而积的比值 B．可出租面积与出租单元内建筑面积的比值 C．出租单元内建筑面积与建筑总而积的比值 D．可出租单元建筑面积与建筑总面积的比值
18、下列关于写字楼租金的表述中正确的是．(2008年试题) A：基础租金是租户能接受的最低租金
B：基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平 C：写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金
D：写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异
E：借款合同
19、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。 A：利润 B：价格 C：价值
D：收益价格
E：工业用地的监测点评估价格
20、平均数1000是下列组的简单算术平均数。 A：800 900 1050 1200 B：800 950 1050 1200 C：800 1000 1050 1200 D：800 950 1150 1200 E：执行层的组织协调
21、下列关于货币，表述不正确的是。
A：货币是指国家通过银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施
B：货币通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用 C：货币一般分为扩张性的和紧缩性的
D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币 E：执行层的组织协调
22、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格
23、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A．债务融资
B．已建成房地产抵押贷款 C．权益融资 D．建设贷款
24、下列统计指标中属于变异指标的是。 A：众数
B：调和平均数 C：中位数 D：标准差
E：执行层的组织协调
25、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析，该阶段投资估算的精度为。 A：±10％ B：±20％ C：±30％ D：±40％ E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。(2004年试题)
A：集体土地上的合法房屋 B：代管房屋
C：列入拆迁范围内的房屋 D：共有房屋
E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋 2、通常计算平均发展速度采用（）。 A．算术平均法 B．调和平均法
C．几何平均法
D．以上三者都不对 3、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为__元/㎡。 A．5362 B．5374 C．5532 D．5702
4、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。 A：使用一年后发现屋面漏水
B：办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题 C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题 D：尚未使用即发现下水管道堵塞 E：下雨时发现外墙渗水
5、临界点分析和保本点分析的主要差异在于__。 A．变动成本的设置 B．平衡点的设置 C．同定成本的设置 D．产销售量的不同
6、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，85.6，90.8，95.2，96.3（以2004年1月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格应为（）元／m2。 A．4443 B．3852 C．3601 D．4154
7、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。 A．所得税前利润 B．所得税后利润 C．应分配利润 D．未分配利润
8、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（）。
A．建设工程规划许可证 B．选址规划意见通知书 C．项目设计方案的总平面图
D．城市规划部门批准征用土地的计划任务 E．1/2000或1/500的地形图
9、路线价法估价的第四个步骤是__。 A．设定标准临街深度 B．选取标准临街宗地
C．调查评估路线价 D．制作价格修正率表
10、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。 A．土地总量有限 B．规划
C．房地产不可移动 D．价值量大
11、销售税费包括__。
A．两税一费(营业税、城市维护建设税、教育费附加) B．交易手续费 C．土地 D．印花税 E．企业所得税
12、下列属于禁止流通物的有。 A：毒品 B：武器 C：军火
D：化工物品 E：文物艺术品
13、定义市场区域工作主要包括。 A：描绘市场区域的发展前景 B：描绘市场区域
C：在相应地图上描绘区域的物业类型 D：在相应地图上标出市场区域的边界 E：解释确定市场区域边界的依据
14、按随机抽选的方式划分，抽样调查包括。 A：纯随机抽样调查 B：机械抽样调查 C：类型抽样调查 D：整群抽样调查 E：单纯抽样调查
15、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。
A．固定资产购置支出 B．企业所得税 C．固定资产折旧 D．贷款利息
16、下列关于地形图，表述正确的是。
A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图 B：地物一般用等高线表示 C：地物和地貌总称为地形
D：地物指地表面上的固定性物体 E：地貌指地表面高低起伏的形态 17、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外
原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满__年的，不予注册。 A．3 B．4 C．5 D．6
18、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。 A．4580 B．5580 C．6580 D．7580
19、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。 A．目标定价法 B．价值定价法 C．挑战定价法
D．成本加成定价法
20、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/m2。 A．5377.78 B．6277.78 C．6722.22 D．7847.22
21、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。 A：市级购物中心 B：地区购物商场 C：居住区商场
D：邻里服务性商店 E：批发市场
22、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括__资金。 A．性 B．资产变现 C．企业入股
D．个人入股范围
23、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（）等方面的知识。 A．市场分析与市场推广 B．项目策划与投资决策
C．国家法律与各级及其部门的规章 D．房地产估价
E．财政金融
24、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到__因素。 A．抵押物的流动性 B．贷款期限的长短 C．通货膨胀的预期
D．贷款企业的信用等级 E．所处的市场条件
25、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（）。 A．1.82% B．2.33% C．3.57% D．5.45%
