李美莹：中国房地产业市场结构分析 城市发展理论 中国房地产业市场结构分析 查‘ｊ广：堇， ：莘 ：ｔ工 （广西大学 商学院，广西 南宁 ５３０００４） ［摘要］住房商品化制度改革以来，我国房地产业经过了十几年的快速发展，一度成为国民经济的支柱产业，在 其蓬勃发展的背后，产业结构发展状况值得探讨。本文在借鉴境外其他地区成熟房地产市场结构基础上，深入定量分析 我国房地产业市场结构状况，指出其尚处于垄断竞争阶段，与成熟的寡头垄断市场存在差距，其中市场集中度低下、进 入退出壁垒较低是我国房地产业存在的主要问题，最后本文对此提出了优化市场结构的对策。 ［关键词］房地产业；市场结构；品牌价值 ［中图分类号］Ｆ２９３ ［文献标识码］Ａ ［文章编号］１００５—６４３２（２０１３）３２—００２９—０２ 如此足以形成规模经济，构建较高的行业进入壁垒。 我国的房地产市场发展时间较短，市场尚未成熟，下 １ 房地产业市场结构的类型 １．１ 成熟产业市场结构的主要类型 市场结构是反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞 争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：完 全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市 场。世界发达市场经济国家的主要产业组织市场结构类型 以寡头垄断为主…，即市场中同时存在寡头与大量的中 小企业，寡头与中小企业既合作又竞争。寡头垄断是发达 市场经济国家主要产业市场结构的主要类型，在美国４２ 个主要工业部门中，有２８个部门产量的一半是由８家大 面将从市场份额、市场集中度、产品差别化、进入退出壁 垒这几个因素去分析我国房地产市场结构。 ２我国房地产业市场结构的现状分析 ２．１市场份额与市场集中度 ２．１．］市场份额 我国房地产企业市场份额一直处于低水平，２０１２年， 市场份额在１％以上的中国房地产企业由５位升至６位。 市场份额在２％以上的企业只有万科一家。而美国第一的 公司生产。大型企业通过兼并等手段，规模不断扩大，使 得寡头垄断的市场结构类型不断得到强化。由此可见，成 熟行业出现的市场结构大都是一种寡头垄断的市场结构。 寡头垄断市场的优点有： ‘ 由于寡头垄断市场结构存在诸多优势，如今随着技 术、资本密集型产业在经济中的重要性与日俱增，寡头垄 断将成为产业组织市场结构的主要类型。 房地产公司市场占有率约８％，前几名企业总体市场占有 率为２０％左右。 ２．１．２市场集中度 本文采用一般文献运用较多的绝对集中度作为统计指 标。以ＣＲ 为前ｎ个企业销售额占总销售额的比重，计算 公式如下： Ｎ ＝． ∑Ｘ ／∑ ｉ＝１ Ｊ；１ 由上式计算出２０１２年房地产企业销售额集中度为： 寡头垄断市场 结构的优点 ｆ ＣＲ４＝６．９％，ＣＲ９＝１１．３１％ 可看出市场集中度仍处于很低的水平，远远未达到寡 』 ｊ 』 Ｉ 』 有利于 有利于主导 规模经 与企业 减少企业进入 对企业微调 产业发展 济效应 间容易协调 退出的盲目性 头垄断的程度。下面根据植草益的市场结构分类，分析我 国房地产业市场结构状况。 表１植草益市场结构分类 １．２房地产业市场结构类型 房地产业是资金密集型产业，美国、中国的房地 集中度市场结构 寡占Ｉ型 寡占Ⅱ型 寡占Ⅲ型 ＣＲ４ ７５％以上 ６５％一７５％ ５０％～６５％ ＣＲ９ 产市场是成熟房地产市场的代表，均是寡头垄断型市场结 构。２０世纪由于美国合理的房地产业结构而使得美国的 房地产业发展很快，虽然后期的美元贬值导致了房地产市 场的衰退，但是并不影响房地产业在美国经济中的地位， 其收入占总财政收入的７０％以上。早在２００６年以前，美 国规模最大的前五家房地产企业市场集中度就超过了 ２０％，中国前十家房地产企业市场集中度超过８０％， ８５％以上 ７５％～８５％ 寡占Ⅳ型 寡占Ｖ型 竞争型 ３５％一５Ｏ％ ３０％～３５％ ３Ｏ％以下 ４５％～７５％ ４０％～４５％ ４０％ 对比植草益市场结构分类表可知，我国房地产业市场 ２０１３．８ 城市发展理论 结构属于其中的竞争型，要达到其中的寡占Ｖ型还需很长 一中国市场２０１３年第３２期（总第７４７期） 集到进行房产项目开发所必需的最低资本。近两年随着国 家对房地产市场的宏观，已有部分中小企业由于融资 困难资金链断裂而退出房地产领域。而且随着经济发展， 段距离，这表明我国的房地产市场有很强的竞争性。 ２．２我国房地产业的产品差别化 ２ ２．１一般意义上的房地产产品差异化 房地产行业的资本密集趋势日益增大，致使一些实力弱小 的企业更难进入房地产行业。 ２ ４．２壁垒 房地产的差异化经营一般是指有差异的房地产产品以 及服务差异化、渠道差异化、人员差异化和形象差异 化 Ｊ，去提高房地产产品的价值，形成竞争优势，从而 获得更多的利益。 ２ｌ２．２具有核心竞争力的产品差异——品牌价值 在我国，对土地的出让方式有拍卖、招标和协议 三种，拍卖与招标方式较为公平，然协议出让方式较为特 殊，由地方与开发企业采用协议方式有偿转让特定项 综观房地产市场，大型房企都是通过打造自己的知名 品牌获得成功。可以说，品牌是房地产企业的灵魂。当房 目的土地使用权。这种方式无竞争因素，完全取决于开发 企业与的行为，容易滋生权钱交易的“”现象。 在这种情况下，土地资源得不到有效配置，土地的获取也 地产行业发展到一定水平时，行业的竞争也越来越激烈， 消费者也趋向成熟，品牌在消费者购房决策中起的作用越 来越重要。 表２ ２０１２年品牌价值排名前六的房企 品牌 企业 品牌价值 销售额 （亿元） （亿元） 中海 中国海外发展有限公司 ２５２．７７ ９３５ 恒大 恒大地产集团有限公司 ２４８．６４ ９２３ 万科 万科企业股份有限公司 ２４７．９５ １４１８ 保利 保利房地产（集团）股份有限公司 ２１４．９８ １０１８ 富力 广州富力地产股份有限公司 １５２．６１ ３４０ 绿地 上海绿地（集团）有限公司 １３２．５３ １０７８ 资料来源：２０１２年度中国房地产品牌价值测评成果发布会。 由表２可以看出我国房地产企业的品牌价值已达上百 亿元，最高为中海地产，由于其在上市，是首家入选 恒指的中资地产企业，品牌价值已高达２５０亿元以上。同 时，这些品牌价值较高企业其相应的销售额也非常高。 ２．３品牌价值对房地产发展的重要性 根据２０１２年房地产品牌测评结果，房地产开发企业 品牌价值在１００亿元以上的有１５家，其中１４家企业的销 售额在前１５名之中，品牌价值与销售规模成正相关。品 牌价值与销售额之比大多在０．２—０．６：１的范围内，品牌 影响力与汽车等非易耗品水平基本相当。根据对品牌价值 较高的企业经营业绩的分析，２０１２年品牌价值前１５强的 房企商品房销售额９２２７．１４亿元，同比增加了２８．７８％。 而同期全国商品房销售额增速仅为９．０３％，品牌房企的 销售增速高出全国水平ｌ９．７５个百分点。因此在品牌效应 的带动下，品牌企业的经营业绩优于非品牌企业的经营业 绩，品牌价值助推房地产开发企业的增值与发展。 ２．４我国房地产业的进入退出壁垒 由于在我国房地产市场几乎不存在沉没成本，也无政 策法规障碍和契约壁垒，因此我们主要分析房地产市场的 进入壁垒。主要从资金壁垒、壁垒两个方面论述： ２．４．１资金壁垒 房地产业是典型的资金密集型行业，项目的开发一般 在几亿至几十个亿，甚至上百亿之间。潜在的房产开发商 若想进入房产市场，其必须拥有足够的资金，或者能够筹 圆２０］３．８ 成为房地产企业最大的进入壁垒 。 ３优化我国房地产业市场结构的对策 总体来看，我国房地产市场呈现的特征为：①市场份 额和市场集中度偏低，与发达国家成熟房地产市场存在差 距，市场带有竞争性质，各个企业的行为对市场的影响很 有限度。②房地产商生产和出售的产品具有差异性，差异 主要依赖于品牌价值的差异，产品有了差异，就不能彼此 完全替代，所以形成垄断，从而使市场带有垄断的因素。 ③企业进入房地产业有资金及壁垒，而不存在退出壁 垒。因此我国房地产市场为垄断竞争市场。 垄断竞争市场是不成熟的房地产市场结构，要使其发 展为寡头垄断市场，需要从以下几方面来努力：首先，提 高房地产企业的市场份额和市场集中度，企业间应加强整 合，大型企业可采用横向一体化战略增强行业集中度，达 到规模经济，同时也可提高产业进入壁垒。其次，房地产 业产品的差异主要依赖于品牌价值的差异，房企应做好战 略定位，发展自身独有品牌，采用产品差异化战略为企业 带来竞争优势。最后，我国房地产业的进入壁垒较低，我 国规定房地产企业自有资金的比例不低于３５％，可 适度提高企业自有资金占有比例，加强监管，对于项目资 本金低于规定比例的企业，商业贷款，以此增大企业 进入的资金壁垒。同时增大行业进入壁垒，防止其他行业 的企业“涌入”房地产业的乱象出现。正确引导房地产 业发展，加快我国房地产业向寡头垄断市场的迈进。 参考文献： ［１］刘男．我国房地产业市场结构现状及优化［Ｊ］．现代企 业，２００８（１０）． ［２］王恕立，耿建明，李伟保．我国房地产市场结构测度及其 竞争机制研究［Ｊ］．商业时代，２０１１（３）． ［３］刘建兵，刘丹华．探析房地产企业品牌的综合价值研究 ［Ｊ］．企业导报，２０１１（２２）． ［４］周娜，俞涛．基于ＳＣＰ范式的房地产业分析［Ｊ］．合作经 济与科技，２０１０（１２）． ［５］李伯含．中国房地产业的市场结构与竞争行为研究［Ｄ］． 北京：党校博士学位论文，２００６． ［作者简介］李美莹（１９８９一），女，湖北咸宁人，广西大学商 学院产业经济学硕士研究生。
