2021年房地产估价师《房地产估价理论与方法》备考习题5
1.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为( )元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。损失=污染治理费用+损失的租金净收益的现值。5000+3000×(1-15%)×(P/A，0.5%，
3)=5000+3000×(1-15%)×1/0.5%×[1-1/(1+0.5%)3]=12574.13275。参见教材P20～21。
2.在房地产保险投保环节产生的对房地产估价的需求是( )。
A.确定保险标的的价值和保险金额
B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额
C.确定保险事故发生后的保险标的的价值
D.确定保险期间保险标的的价值
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是房地产保险的需要。选项BC是保险事故发生后出现的估价需求。选项D是保险期间出现的估价需求。参见教材P21。
3.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。
A.了解某宗房地产的承租益价值
B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C.了解某宗房地产应纳房产税的税额
D.了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合
性较强。参见教材P16。
4.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人，其中( )是估价主体。
A.估价报告的使用者
B.估价服务的需求者
C.估价委托人
D.房地产估价师和估价机构
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价人员、估价机构和估价委托人。其中，房地产估价机构和注册房地产估价师是估价服务的提供者，是估价主体;估价委托人是估价服务的直接需求者，是估价服务的直接对象。参见教材P27。
5.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是( )。
A.估价委托人一定是估价对象权利人
B.估价对象权利人一般都是估价利害关系人
C.估价报告使用人一定是估价利害关系人
D.估价委托人一定是估价报告使用人
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是估价当事人。用举例法排除错误选项。如拍卖查处房地产，就不是估价对象权利人，排除A;估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，就不是估价利害关系人，排除C;如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人;估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。参见教材P29。
6.一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。
A.估价机构
B.估价师
C.估价报告使用者
D.估价委托人的估价需要
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是估价目的。估价目的取决于委托人的估价需要。参见教材
P29。
7.一个估价项目中的估价目的，取决于( )。
A.估价师的经验判断
B.估价机构的定位
C.估价报告使用者的预期
D.估价委托人对估价的实际需要
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。参见教材P29。
8.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。
A.行政区域
B.估价目的
C.估价对象规模
D.价值类型
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是房地产估价机构。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的。
联想法。资质等级，主要是什么不能做，一级资质什么都能做，二级资质两个不能做(上市、清算)，三级资质3个不能做(加个司法鉴定)，暂定三级5个不能做(再加城镇房屋拆迁和在建工程抵押)。
参见教材P28、P395～396。
9.一个估价项目中的价值时点，本质上是由( )决定的。
A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人的意愿
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是价值时点。本题中选项C是具有很强干扰性的选项，因为在现实估价中，确定价值时点就是依据实地查勘估价对象的时间确定的。但是本题中问的是“本质上”是由什么决定的。价值时点是所评估的估价对象价值对应的时间，它取决于估价目的。再次强调审题的重要性，看问题提出的角度。参见教材P31。
10.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是( )。
A.确定价值时点在先，得出评估价值在后
B.得出评估价值在先，确定价值时点在后
C.确定价值时点与得出评估价值应同时进行
D.确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是价值时点。价值时点在先，评估价值在后。(牢记!)。参见教材P31。
2020年房地产估价师考试理论与方法备考习题(10)
1.与非专业估价相比，专业估价的特点包括( )。
A.是一种专业意见
B.估计价格或价值
C.实行有偿服务
D.承担法律责任
E.估价作业日期长
『正确答案』ACD
『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价。专业估价与非专业估价的五大不同。专业、非专业估价都要出具估价结论，也就是房地产价格或价值;估价作业时间的长短不是一个显著特点。参见教材P2。
2.下列关于房地产估价本质的说法中，正确的是( )。
A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C.房地产估价是为委托人提供价格保证
D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内
E.房地产估价是一门科学也是一门艺术
『正确答案』DE
『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价是评估房地产的价值而不是价格，选项A刚好说反了。房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价，选项B错误;房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。参见教材P5～10。
3.下列选项中，属于鉴证性估价的是( )。
A.别墅区开发价值估价
B.房地产征收补偿估价
C.房地产司法拍卖估价
D.房地产抵押贷款估价
E.写字楼租赁价格估价
『正确答案』BCD
『答案解析』本题考查的是房地产估价是提供价值意见。注意区别咨询性估价的概念。选项BCD属于鉴证性估价，具有公证性、证据性;选项AE属于业主自用的咨询性估价。参见教材P7。
4.房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的( )。
A.独一无二
B.寿命长久
C.供给有限
D.价值量大
E.保值增值
『正确答案』AD
『答案解析』本题考查的是房地产估价的必要性。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格;因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。参见教材P11。
5.可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有( )。
A.与实际成交价格相比
B.与合格估价师的重新估价结果相比
C.考察估价程序是否严谨
D.考察估价过程方法有无失误
E.考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范
『正确答案』BCDE
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。判断估价误差。
(1)一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格可能存在价格扭曲，价格失真。(非正常交易价格)
(2)而是与合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。(重复评估)
(3)一般不会重复评估来确定误差，因为重新评估费时费力费钱，不值得。一般是通过考察估价程序是否严谨，估价过程方法中有无失误，间接对其估价结果肯定或否定。
(4)制定估价业务技术规范和职业道德规范是为了防止出现较大误差。“考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范”的说法是正确的。参见教材P9。
6.对于房地产估价准确性的认识正确的有( )。
A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值
B.所有的评估价值都会有误差
C.能用物理量测量的误差来要求估价的误差
D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较
E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小
『正确答案』ABD
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。选项C估价是科学，也是艺术，无法做到像物理学那样精准的要求估价误差;选项E复核时，一般是间接判断，而不是直接判断。用是否遵循估价程序，是否遵守职业道德的方法来判断。参见教材P9。
7.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是( )。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。前三者都是需要的。而处置抵押资产时，需要确定的是房地产的市场价值，而不需要确定其抵押价值;租赁时需要确定租金，但
是不需要确定抵押价值。参见教材P15。
8.某餐厅资产分为土地、建筑物、装饰装修、动产和特许经营权。目前该餐厅不适宜在现在位置继续经营下去而转让，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括( )。
A.土地
B.建筑物
C.装饰装修
D.动产
E.特许经营权
『正确答案』ABC
『答案解析』本题考查的是房地产转让和租赁的需要。审题，“不适宜继续经营”所以特许经营权价格为0，动产也应该单独处置。参见教材P22。
9.估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于( )。
A.体现估价师的专业胜任能力
B.反映估价师的职业道德
C.保护估价师和估价机构
D.保护估价报告使用人
E.规避估价风险
『正确答案』CDE
『答案解析』本题考查的是估价假设。掌握何谓“估价假设”。合理且有依据地说明估价假设反映了估价师的能力和职业道德，但是其最终作用在于风险防范与控制。参见教材P34。
10.下列关于房地产估价师职业道德的表述中，正确的有( )。
A.诚实正直，公正执业
B.为了提高业务水平，接受超过自己专业能力的估价项目
C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D.应执行规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是房地产估价职业道德。选项B超越自己业务能力的估价项目是不可以承接的，对于部分超越了估价机构专业胜任能力的，可以用合作或者聘请专家的方式提升自己的专业能力;选项D除了规定的估价收费以外，不能收取任何其他的额外费用。参见教材P36～37。
