公司不动产管理方法范例

公司不动产管理方法范文1

［关键词］ 动产质押 课程设置

一、动产质押的含义

质押监管是近年来出现的一种金融服务与物流服务的创新，质押监管业务中主要模式之一是动产质押监管。

动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照中国《担保法》的规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。设定动产质押，出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。根据中国《物权法》的规定，质押合同是诺成合同，并不以质物占有的移转作为合同的生效要件。

“动产”是指不动产（土地和土地上的定着物，如建筑物、植物等）以外的财产，如机器设备、原材料、车辆、动物、各种用品等等。不动产的特点是不能随意移动、变动，其市场价格的变动也相对较慢，变现较慢；而动产则相反，易于移动和流通，变现较为快速。由于不动产的上述特点，使到不动产在金融借贷领域更容易被接受为贷款的抵押物（通常为土地和房产）。而动产也因其容易移动等特点，很难被接受为贷款的抵押物。

对于拥有动产却不拥有不动产的个人或者企业来说，想从银行处获得贷款又难以用动产作抵押；银行是靠贷出款项赚取利息为主要营利手段的，作为银行方，都希望多贷出款项，赚取更多的利息收入。由于双方都有需求，于是就采用了“质押”这种形式来解决这个矛盾，使到没有不动产的人也能从银行借到钱。“动产”被“质押”出去后，这些动产的“占有”人就变成银行了，由于“质押”的占有权归了银行，银行借出去的钱就比较有保障了。如果借钱的人不能如约还钱，银行由于是该动产的占有者，就可以优先处置，把该动产变现抵债。

由于银行要成为动产的“占有”者才能有效保证债权的安全，才肯贷出款项，银行贷出款项给企业后，占有大量动产需要保管，银行本身也不具备相应的的人力物力到企业实施这些资产的保管。于是一个称职的第三方物流企业就利用自己的行业优势―对物资的专业管理、现成的仓库、设备、人力等资源，受雇于银行来完成这项对物流企业来说是驾轻就熟的工作。这就形成“动产质押”这种参与三方都有利的业务。缺少流动资金又没有足够土地、房产作抵押的企业可以利用自有的机器设备、原材料、半成品、成品等动产质押给银行，向银行借到钱，解决了资金困难；银行也在贷款更有保障的前提下，扩大了自己的业务；物流企业则只需利用现成的资源，无需太多新投入的情况下，找到了新的利润源泉。

二、动产质押是物流企业新的利润源泉

动产质押可以说是一种三方共赢的模式。动产质押给中小企业获得流动资金提供了有效快捷的途径；银行利用这项业务找到新的营利方式，同时把部分风险转嫁给第三方；物流企业也利用现有资源的情况下得到新的利润源泉，监管工作也做得比银行更专业。

对于物流企业来说，提供动产质押服务首先拓展了服务领域，有助于争取新的潜在客户，赢得更大市场份额，对原有的业务有拉动作用；其次，这一服务可以视为第三方物流企业的一项增值业务，为物流企业找到新的利润源泉，物流企业主观上具有参与动力。物流企业可利用现有的资源如仓库、运输设备、人力资源、管理经验等，通过收取监管服务费、出租场地及提供信息服务等形式增加收益。

目前我国物流企业正从传统物流向现代物流转换，涌现出一大批高素质的物流企业。物流服务物流企业除了自身传统业务的优势外，还广泛地利用现代信息技术和网络技术，及时准确对信息进行采集、分析、处理。客观条件上具备了开展动产质押监管这一业务的能力。

借助物流企业的参与，物流企业借助其良好的仓储、配送和物资管理条件和管理经验，还可以建立第三方仓储中心，为多家企业提供统一的仓储服务，并帮助企业以存放于仓储中心的动产获得金融机构的质押贷款。物流企业不仅为金融机构提供了可信赖的质物监管，还可以给质押贷款主体双方在质物价值评估、拍卖等问题上提供帮助，并可以有效融入中小企业的产销供应链中，为其提供良好的第三方物流服务。

“监管”中的“监”，在汉语字典中的意思就是从旁察看。监管，通常含有监督和管理的内容，但并不是监督与管理两个词的内涵的简单叠加，监管有其特定涵义。国内学者对“监管”的表述为“是由监管者为实现监管目标而利用各种监管手段对被监管者所采取的一种有意识的和主动的干预和控制活动”。从这一定义可以看出，监管是一种干预和控制活动，而不是直接介入的活动。

1.监管和保管在义务上的不同

我国《合同法》中，将保管合同与仓储合同分开列举，保管合同和仓储合同中实施保管、仓储的一方均指称为“保管人”。仓储合同中保管的主要义务和责任有：

（1）给付仓单的义务。保管人应当向存货人给付仓单。仓单是保管人应存货人的请求而签发的一种有价证券，是提取仓储物的凭证。仓单与我们目前仓储企业的提单是有本质区别的。。存货人或者仓单持有人在仓单上背书并经保管人签字或者盖章的，可以转让提取仓储物的权利。而传统意义上的提单，则只是受领仓储物，而没有移转仓储物的效力。

（2）接收、验收义务。若因验收发生仓储物不符合的品种、数量、质量不符合约定的，保管人应当承担损害赔偿责任。

（3）妥善保管义务。储存期间，因保管人保管不善而非不可抗力、自然因素或货物(包括包装)本身的性质而发生仓储物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。

与保管的上述三项重要义务相比，监管方侧重的是在一旁的监督、督促保管方是否切实履行了诸如给付仓单、接收和验收、妥善保管仓储物(质物)等工作，并不直接从事保管事务。其次，仓储合同的一个重要的法律特征就是保管人须为有仓储设备并专事仓储保管业务的主体。而监管则不同。目前，我国对于从事动产质押监管业务的企业并没有明确要求，只要在经营范围中核定仓储之类的经营内容就可以了。当然，委托方在选择监管方时，会更多地选择有仓储设备等实际资产的企业，这样做也是出于一种资产保证。

2.监管和保管在责任上的不同

在现实的动产质押监管过程中，无论是出质人，还是质权人，乃至介入的第三方，都在有意无意间模糊了监管与保管的界限。所以，首先第三方有必要明确自己所扮演的角色，不要发生错位。作为监管方，应该是相对超脱的，无须承担应由保管方负担的责任，监管方仅就防控监管风险，承担监管责任。

其次，由于监管与保管承担的责任和后果不同，其收益也是大不相同的。在实际操作中，应该注意的是“等价服务”原则：对于监管方来说，只需承担监管责任，不须承担保管责任，得到的是监管的收益;对于委托人(质权人)来说，取得的是监管的服务，只需支付监管的费用，不需支付给予保管的成本（如仓租等）。

另外，除出质人和质权人之外，第三方会出现监管和保管两种角色重合的情况。这是业务的发展趋势，即第三方逐步由纯粹的监管责任向监管、保管责任相混合的方向演化了，仓储方和监管方合为一方，其责任也合二为一。

从该业务的发展趋势看，第三方扮演监管、保管双重角色，与质权人、出质人也有合同约定。但在实际操作中，第三方往往会以仓库或场地租赁、委托仓储保管作业等方式，向第四方转嫁这种义务和责任，但对于质权人(委托人)来说，双重角色的第三方始终是唯一的责任人。

四、动产质押监管员岗位要求和职责

1.动产质押监管员的岗位要求：

（1）有高度的忠诚度和诚信度，能吃苦耐劳并且具有高度的责任心和职业精神，认同的企业文化、经营理念；

（2）工作仔细，认真负责，具有团队合作精神；

（3）具备良好的语言表达能力及判断能力；

（4）高中及以上学历，能熟练操作办公软件和熟练进行电脑上网等基本操作；

（5）有仓库保管员工作经验者及相关学历优先；

。

2.动产质押监管员的岗位职责：

（1）负责与出质人共同办理质物的入库手续，审核质物的质量证明，清点质物入库数量；

（2）每日做好质押物的进、出库登记，并做好监管工作日志；

（3）按照公司的规程监督客户仓库的进出数量、批次、单证及操作；对异常情况及时处理；

（4）按照银行和公司要求，确保客户存货量满足需要；

（5）每天向公司和银行发送监管仓库的进出量变化状况；

（6）严格执行监管义务，并接受公司和银行的巡查；

（7）按要求做好质押物的置换、替代、释放，做好监管区的监管工作；

（8）负责对有进出库变动的质物随时进行动态盘点，定期将监管的质物进行全面盘点；

（9）负责对监管的质物进行标示或者根据监管场所平面图进行标号，按要求做好对质押物监管牌的放置与保管；

（10）严格遵守监管工作操作规范和监管纪律，做好质押物的风险防范，及时收集、上报被监管企业的信息；

（11）负责定期按照时间顺序整理、装订相关单据；

（12）遵守被监管企业的规章制度，做好与合作企业的沟通、协调，为企业和银行提供优质服务。

五、动产质押课程教学目标和内容

根据动产质押监管员工的岗位职责要求以及动产质押监管企业的特点和实际情况，动产质押课程的培养目标和内容应为：

1.课程的培养目标：

提高动产质押监管从业人员的整体素质，培养造就一支具有专业知识、安全知识、法律知识及文明服务意识的动产质押监管队伍。使学员能够达到提高对监管行业的认识、安全意识和风险防范能力、相关法律知识水平、文明服务意识和水平、提高自身的监管专业知识、自我发展规划能力、业务管理能力，更好地成为团队成员，提高工作质量，适应工作变革。

2.课程的教学内容

（1）动产质押监管行业认识

认识动产质押监管的参与方的利益和风险关系，了解监管的整个工作过程。深入认识工作的性质和抓住工作的关键。

（2）动产质押相关法律知识

动产质押所涉及的基础法律概念如动产、、抵押、质押、占有权等等；监管和保管的区别；民法、合同法和物权法涉及动产质押的相关法律条文；实践中常见的法律疑问。使学员能使用法律规范防范和处理可能出现的纠纷，清楚权利和责任。

（3）开仓过程

开仓的流程；开仓中涉及的合同、清单和表格。使学员能够熟练填写和使用各种单据进行开仓的工作。

（4）风险控制和安全保障的实施

案例的讨论和经验教训的总结；实施风险控制和安全保障的几大要素；安全巡检制度。

（5）监管人员的工作任务

监管工作的程序；监管员交制度；监管员工作指引；监管员工作手册。使学员能够具备进行监管工作的能力。

（6）信息技术平台的应用

监管员使用信息技术平台的操作方法；银行方使用信息技术平台的操作方法；信息技术平台的工作原理、优势。

六、开设动产质押课程的必要性分析

1.行业发展的需要

在我国，动产资源丰富。据统计，我国企业拥有存货约5.5万亿元，拥有应收账款约5.5万亿元，中小企业资产中60%以上是以应收账款、存货等形式存在的动产，中小企业拥有的存货和应收账款占所有企业的60%左右。由于动产质押担保尚未被社会充分认识，商业银行习惯于贷款保证担保和贷款抵押担保，动产质押担保方式应用很少，这块资源基本上处于原始状态，丰富的动产资源意味着动产质押担保市场拥有巨大潜力。动产质押担保方式正在被越来越多的银行和企业所认识和接受，动产质押贷款绝对额不断扩大，占全部担保贷款的比重也呈明显的上升趋势。从我国目前情况看，动产质押发展前景较为广阔：

第三方企业的发展提高了动产质押方式的可操作性。动产质押管理包含质押的合法性审核、质物流转管理、质物变现处理等内容，它涉及权属认定、价格评估、物流管理、商品信息、物资经营等许多方面的问题，是一整套系统的管理工程。资产管理过程的复杂性，往往使商业银行望而却步。而专业性资产管理公司和物流企业的出现有效地弥补了银行在这方面的不足，其通过对动产质押业务的全过程整合，以多功能、全方位的资产管理，实现动产质押管理的社会化和专业化。目前，我国已有多家专业的资产管理公司和物流企业，它们的存在提高了动产质押担保方式的可操作性，有利于推动该担保方式的发展。

法律制度渐趋完善为动产质押担保方式推广应用提供了法律保障。1995年之前，我国并未确定质押制度。1995年出台的《担保法》对动产质押、权利质押的一些基本问题做了规定，确立了我国动产质押法律制度，而2007年出台的《物权法》使动产质押制度进一步完善。根据《担保法》和《物权法》的规定，在出质人无法按时偿还债务时，质权人可以直接拍卖、变卖质物，并以所得价款优先受偿，确保质权得以实现，从而避免了商业银行债权实现过程中存在的诉讼难、执行难等问题，动产质押担保方式的现实适用性优于其他担保方式。

2.市场对动产质押监管员的需求

近年来，动产质押的迅猛发展势头使银行与相关企业在在动产质押监管、第三方融资、商品信息共享等方面展开广泛合作。通常一个银行分行中小企业客户近两百户，贷款余额五到十亿元，其中动产质押贷款占比达30%-50%。以每个监管点2名监管员的最低配置计，则受雇于每个分行的动产质押监管公司所需的监管员最少也要400人，而且每个动产监管公司每年都会有十到二十个监管点的增长，故市场对动产质押监管员的需求的缺口很大，每个物流公司每年新招收的质押监管员的人数就数以十计。市场需要职业技术学校提供动产质押监管技能人才的保障。

3.中职学生就业和职业生涯成长优势

动产质押监管的岗位要求、职责、薪酬待遇较适合中职学生对就业的定位，动产质押监管行业更愿意接收中职学生作为质押监管员。由于动产质押监管的特点，仓库类型多样，包括黑色金属、有色金属、汽车、纸品、橡胶轮胎、电子产品等，动产质押监管公司每隔一段时间要调一次监管仓库，学生可以学到不同类型仓库的仓储，比一般的仓管更能扩大知识面；在工作过程中可以和银行、客户公司和本公司三者沟通，培养沟通协调能力，积累人脉，成为综合性人才。成长上升空间大，可以晋升途径片区主任、数据分析员、业务管理员、业务经理等岗位。

4.专业建设的需要

中职学校物流专业人才培养必须符合市场需要,有一定的行业、职业发展的前瞻性,以经济的发展规划和目标、产业结构及其变动趋势、人才市场的需求信息来确定人才培养方向、专业调整方向与职业教育特色,把握教学中知识与技能的有机组合,注重培养学生自我学习和自我发展的能力,使学生具有后续学习、自我择业的基础与潜能,培养社会、企业所急需的技术型、技能型应用人才。以企业需求导向和地方经济特点为依据是各中职院校专业课程设置考虑的必要关键因素。

中职学校物流专业设立动产质押课程，为市场培养动产质押监管人才，具有很大的必要性。

七、开设动产质押课程的可行性分析

动产质押监管的岗位要求和岗位职责与职业技术学校物流专业学生的培养目标是相一致的，物流专业的仓储课程其中的入库、出库、盘点、信息化管理等内容与动产质押监管在操作层面上有很多共性，教学中只需着重加进与动产质押相关的专业知识、法律知识和案例分析等内容；而动产质押监管实训也可充分利用仓储实训的设备、设施和实训软件；结合实际的教学素材、教学案例等在当地的银行和有动产质押业务的物流公司进行调研就可得到，同时也可与相关企业建立长期的校企合作关系，为企业源源不断输送人才，校企的互动也有利于课程的建设和发展。所以，中职学校物流专业为动产质押监管企业培养质押监管员也是切实可行的。

。基于以上对动产质押监管行业发展前景、人才需求以及质押监管员培训内容的分析，在中职物流专业中开设动产质押监管课程有较强的可行性及必要性,并且在动产质押监管人才的培养中,还必须突出课程特色，进行“订单式教学”，使人才培养与企业需求得到良好的结合。

参考文献：

[1]姜超峰.质押监管融资：物流业与金融业紧密结合的纽带 中国物流与采购网 省略 2006-10-16

[2]涂川,冯耕中,高杰. 物流企业参与下的动产质押融资[J]. 预测，2004(05): 69-71,78

[3]揭志刚,刘晓夏. 动产质押监管中监管人的责任承担[J]. ,2010年6月23日 第007版:1-2

[4]蔡凯. 动产质押业务的风险控制[J]. 中国邮政报,2010年12月2日第003 版:1-2

[5]张若斌. 央行力推动产质押金融创新盘活5.5万亿元应收账款[J] 证券时报,2007年10月9日 第A10 版:1

公司不动产管理方法范文2

关键词：施工企业；税收筹划；营业税；企业所得税

中图分类号：F285 文献标识码：A 文章编号：1006-37（2013）12-0038-02

施工企业是指从事土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程的新建、扩建、改建和拆除等有关活动的企业，这类企业具有投资多、风险大、周转时间长、合同数量众多、资质要求严格等特点。由于市场竞争激烈，施工企业竞相压低工程报价、甚至普遍垫资施工，最终导致资金紧张、利润微薄。通过适当筹划减轻税收负担，无疑是该类企业扩大利润空间，提高竞争力的一个行之有效的方法。

1 营业税的筹划策略

1.1 降低营业额

降低营业额可以借助降低材料费用和降低安装工程产值两条途径来实施。税法规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的营业额应当包括工程所使用的原材料、设备以及其他物资和动力的价款，但不包括建设单位提供的设备的价款。施工企业有长期、大量的建筑材料需求，熟悉建材市场，可以比建设单位争取到更加优惠的价格，在施工企业的工程承包方式中采取包工包料方式往往可达到降低营业额的效果。

税法还规定，从事安装劳务的施工企业，只要所安装的设备的价值作为安装工程产值的，营业额中应当包括设备的价款。因此，如果施工企业只从事安装劳务，不把安装的设备价值作为安装工程产值，便可降低营业额。

案例：博物馆A招标空调安装工程，施工企业B中标，总造价5 000万元。其中，空调价款4 000万元，由A提供。

方案一：B与A签订5 000万元的建筑安装合同，将空调的价款作为建筑安装工程产值。则B应纳营业税=5 000×3%=150（万元）。

方案二：B只与A签订1 000万元的建筑安装合同，空调不纳入工程产值。则B应纳营业税=1 000×3%=30（万元）。

通过税收筹划，B公司少缴营业税120万元。

1.2 适用低税率

营业税按照行业设置税目并实行高低不同的税率，其中：“服务业”税目的税率为5%，“建筑业”税目的税率为3%，施工企业从事建筑安装工程作业，如果不与建设方签订建筑安装工程承包合同，仅负责工程的组织与协调，则此项业务应按照“服务业”税目依5%的税率征收营业税；如果与建设方签订建筑安装工程承包合同，不论其是否真正参与施工，都应当按照“建筑业”税目依3%的税率征收营业税。为了降低税收负担，施工企业应尽量避免适用“服务业”税目，从而采用较低的税率。

案例：某大型商场A发包一建设工程，总造价2 200万元。施工企业B帮助A找到具备实力和资质的C企业承建。

方案一：A与C工程承包合同，合同金额为2 200万元。B仅负责工程的组织协调业务，C向B支付服务费200万元。则B应纳营业税200×5%=10（万元）。

方案二：B与A签订合同，金额为2 200万元，然后B再把该工程转包给C，转包款为2 000万元。税法规定，建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人，应当以工程的全部承包额减去付给分包人、转包人的价款后的余额为计税营业额。则B应纳营业税（2 200-2 000）×3%=6（万元）。

通过税收筹划，B可少缴4万元的营业税。

需要注意的是，此项筹划在节约营业税的同时，会增加印花税的支出。因为按照税法规定，签订建筑安装工程承包合同的双方要按万分之三的比例缴纳印花税，本题中B采取方案二要比方案一多缴纳印花税2 000×0.03%=0.6（万元）。即B仍可减少3.4万元的税收负担。

1.3 以不动产或无形资产投资入股

税法规定，纳税人以不动产、无形资产对外投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的，同样不征收营业税。因此，纳税人对准备转让的无形资产或准备销售的不动产，如果先对外投资入股，然后再进行股权转让就可以大大节省纳税支出。

案例：施工企业B准备将新落成的一幢大楼转让给企业A，转让价格9 000万元，假定该大楼开发成本7 000万元，当地建筑业的成本利润率为5%。

方案一：B以9 000万元的价格将大楼出售给A。则B的自建建筑物行为应按“建筑业”税目依照3%的税率计算缴纳营业税7 000×（1+5%）÷（1-3%）×3%=227.32（万元），“销售不动产”依5%的税率计算缴纳营业税9 000×5%=450（万元），合计应纳税额约677.32万元。

方案二：B以这幢大楼作价9 000万元投资入股，参与A酒店的利润分配、共同承担投资风险。之后，B再把所拥有的股权以9 000万元的价格进行转让。则B不发生营业税纳税义务，应纳税额为零。

通过税收筹划，B可少缴约677.32万元的营业税。

1.4 延迟纳税义务发生时间

税法规定，营业税的纳税义务发生时间为纳税人取得索取营业收入款项凭据或者收讫营业收入款项的当天。针对建筑业的具体规定如下：实行按工程的形象进度划分不同阶段来结算工程价款办法的工程项目，纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工工程价款结算的当天；实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算办法的，为施工单位于月份终了与发包单位进行已完工工程价款结算的当天；实行合同完成后一次结算工程价款办法的，为施工单位与发包单位进行合同价款结算的当天；实行其他结算方式的，为结算工程价款的当天。

从税法规定来看，建筑业的纳税义务发生时间是工程价款结算的当天，施工企业在现金流量充足时，应该尽量向后推迟工程价款结算的时间，从而推迟纳税业务发生时间，延期缴纳本期税收，获得资金的时间价值。合理选择对本企业有利的结算方式，也是一种重要的税收筹划方法。

2 企业所得税的筹划策略

2.1 用好固定资产折旧

施工企业由于进行施工生产的需要，往往拥有大量固定资产，固定资产折旧费在成本费用中所占比重较高。税法规定，固定资产折旧费是缴纳企业所得税前准予依法扣除的项目，在应纳税收入一定的情况下，折旧费用越高，应纳税所得额就越少，应纳税额也就越少。

就折旧年限而言，缩短折旧年限可将后期折旧费用前移、前期会计利润后移，从而把税款推迟到后期缴纳。税法对固定资产的最低折旧年限、净残值率有明确规定，施工企业在确定固定资产使用年限时宜采用税法规定的最短年限，以降低税收负担。对由于技术的进步，产品更新换代快的固定资产以及常年处于高腐蚀和强震动状态的固定资产可以依法实行加速折旧。

无论是缩短固定资产的折旧年限还是实行加速折旧，都可以减轻纳税人在最初几年的税收负担，虽然从整个固定资产使用期间来看企业的总体税收负担没有变化，但税收负担前轻后重，对企业来说相当于取得了一笔无息贷款，从时间价值的角度来看，有利于减轻企业的资金压力。

案例：施工企业B购买了价值500万元的建筑设备，残值按原价的10%估算。

方案一：估计使用年限为15年。则年折旧额为500×（1-10%）÷15=30（万元）。

方案二：将折旧期限缩短为税法规定的最低年限10年。则年折旧额为500×（1-10%）÷10=45（万元）。

在未扣除折旧的税前利润大于折旧额的情况下，若采取方案二，前十年每年都会减少应纳税所得额15万元，从而减少企业所得税15×25%=3.75（万元），对企业更为有利。

2.2 选择合适的存货计价方法

施工企业的建筑周期较长，面临着原材料价格的较大变化，一定要把握好国家的经济发展形势及自身行业特点选择合适的存货管理方法。存货的发出计价，包括按计划成本计价和按实际成本计价两种，按实际成本计价又有移动加权平均、月末一次加权平均、个别计价、先进先出等多种方法可供选择，采用不同的存货计价方法将会导致不同的会计利润和存货估价。

在物价持续下降的情况下，选择先进先出法的计价方法，可以提高本期销货成本，降低期末存货成本，相应减少当期所得额，从而达到减轻企业所得税负担的目的；在物价持续上涨的情况下，可选择加权平均法计价相应减轻企业所得税负担。

2.3 利用集团优势

我国现行的企业所得税是法人所得税，具有法人资格的子公司必须单独将缴纳企业所得税，其盈亏不能由总公司汇总。

不同的工程施工业务，其利润空间是不一样的，企业集团可以将利润丰厚的施工任务分配给处于亏损的子公司或者企业所得税率低的子公司施工，而将利润微薄的施工任务分配给处于盈利的子公司或者企业所得税率高的子公司施工，利用同一纳税人五年内弥补亏损的以及子公司的不同税率来达到降低整个集团公司税收负担的目标。

2.4 适当利用负债进行资本筹资

施工企业不论是通过债务筹资还是通过权益筹资，都会形成一定的资金成本，筹资决策既要足额筹资又要使资金成本最小化。按照税法规定，债务筹资所产生的利息在不高于同类同期金融机构借款利息的部分可以在所得税前扣除，而权益性资本只能作为企业税后利润的分配，因此施工企业在进行资本结构决策时不能一味追求稳健，还需要适当利用负债进行筹资，以降低税收负担。

税收筹划是一个贯穿于企业生产经营全过程的复杂的系统工程，施工企业在进行税收筹划时， 。

税收筹划应通盘考虑企业整体税负的轻重，认真比较多种方案的风险和收益，谨慎衡量“节税”的综合效果， 不能一味强调降低税收负担，应该选择总体收益最大而不是应纳税总额最少的方案。只有这样，才能有助于企业实现预期目标，提高竞争能力，保持基业长青。

参考文献：

[1] 柯文林.我国建筑企业税务筹划研究[D].厦门：厦门大学，2009.

公司不动产管理方法范文3

关键词：物流企业；财务管理；问题；成因；对策

一、物流企业财务管理的目标

物流企业是专门从事物流活动的企业，它于生产领域。物流企业根据市场的供需状况，以服务生产为目的，处理物流企业财务关系，实现物流企业的财务管理目标，保证生产和再生产的顺利进行。物流企业财务管理的目标是最大化的降低用户产品进入市场的成本，在保证用户成本最小化和利润最大化的同时，实现物流企业自身成本的最小化和利润最大化，从而保证物流企业足够的生存和发展能力。要实现物流企业财务管理的目标，就要充分利用好物流企业自身资金，合理制定短期和长期的投资决策和投资方案，充分考虑资金的时间价值，制定和完善企业相关的财务制度。

二、物流企业财务管理存在的问题

1.融资渠道狭窄，融资难。物流企业的显著特点是企业数量多、地域分散、规模相对较小，这就使得物流企业融资需求总量大，单笔融资金额偏小资金需求分散，而且周期短、随机性大。这要求金融机构花费更多的人力、物力和财力对物流企业贷款的审核、发放等，给物流企业成功取得贷款造成了一定的阻碍。申请贷款企业的盈利能力是金融机构在审核贷款时考虑的重点，盈利能力强且投资回收期短的企业无疑能够对金融机构产生巨大的吸引力。但是，物流企业属于国民经济基础行业，投资回收期长。同时，物流企业通过证券市场进行直接融资的困难也很大，因为企业债券和股票的上市要通过十分严格的审批，而且明显有利于国有大中型，规模较小的物流企业在这方面没有任何的优势。

2.资金使用效率低。在物流企业外部融资相对比较困难的前提下，如何提高物流企业现有资金的使用效率成为物流企业财务工作的重点与难点之一。但是物流企业现有的资金使用效率却普遍有待提高，主要表现在：一是流动资金没有得到充分利用，流动资金在物流企业资产中占有相当大比重，但是当前物流企业在流动资金使用方面并没有充分利用上下游结算以及银行支付等方面的时间差异来提高资金的使用效率；二是不动产没有得到合理利用，在物流企业融资相对难的情况下，其实物流企业可以充分盘活企业优质不动产，通过不动产融资以获取企业发展所必须的资金，从而实现企业资产的使用效率。

3.财务监管粗放。由于物流企业特别是集团型物流企业大多跨地区经营，下属的分支机构庞大，组织结构复杂，因此，出现大量会计基础工作薄弱，财务核算不规范，有章不循，违纪违规等情况。出现这些问题的原因很多，主要有：对下属公司的财务管理与控制力度不够，制度贯彻落实不到位；现有的核算和内控制度不尽合理，使各级核算单位打自己的小算盘；高素质的财务人员紧缺，既会算账又懂管理、独当一面的财务人员屈指可数；对下属公司的财务监督缺少有效的手段与方法等等。

4.财务信息的准确性有待提高。由于目前财务信息的采集仍然依靠传统的手段，即使使用财务软件也是单一的核算或报表系统，难以做到实时的跟踪，因此，企业财务人员受内部控制、单位利益和业务能力等因素影响，常使会计核算不准、报表不真实，造成汇总的会计报表掩盖下属企业的实际经营状况，账物不符，账表不符，甚至做假账、编假报表的问题不同程度地存在。

三、物流企业财务管理现状的成因分析

1.相关的理论研究滞后。虽然近几年国内物流业在营业收入和规模上都有了较大发展，但是我国物流的发展仍处于初级阶段，服务的质量以及经济效益还没有达到最好。相关的法律法规和至今不完善，会计核算制度和经济业务的核算没有正规起来，核算出来的会计信息的准确性、可比性都存在着很大的上下游走空间。这在一定程度上也制约了其财务管理的研究工作，在实际工作中缺乏科学指导，加大了工作难度，阻碍了财务管理水平的提升。

2.支持的力度不够。虽然物流企业在国民经济中的地位越来越重要，国家也越来越重视物流企业的发展，但是相应的法规还不健全。2004年，国家联合商务部、、铁道部、交通部等颁发的《关于促进我国现代物流业发展的意见》对物流企业的营业税核算及所得税交纳提出了相关意见。尽管如此，针对国内物流企业会计核算及财务管理的法规仍相当缺乏，物流企业在组织财务活动和处理财务关系的过程中缺少了强有力的支持和保障，阻碍了财务管理方法的创新和发展。

3.企业管理者重视程度不够。国内物流企业经营者对“物流”及“物流企业”特点认识不清，财务管理观念不强。目前，许多企业老板或管理者没有接受系统的物流企业管理及财务管理的专业知识，在日常经营管理中，只做简单的会计记录，忽视筹资决策、投资规划及资金管理。。

四、物流企业财务管理改进对策

1.拓宽融资渠道。针对物流企业外部融资困难的现状以及物流企业当前经济发展的现实需要，我们需要积极拓宽物流企业的融资渠道，为物流企业的快速发展与核心竞争力提升提供资金支持。；二是国家证监委可以有针对性的对物流企业放宽审批条件，积极支持当前物流行业内一些资产质量较好、经营管理完善以及具备良好发展空间的物流企业上市。

2.提高资金使用效率。随着我国市场经济的深入发展，作为服务行业的关键性行业之一的物流产业正在经历着由家族式的运营管理方式向现代化物流产业发展，以适应市场的现实需要。而在物流企业面临资金相对比较紧张的前提下，如何提高物流企业的资金使用效率便成为当务之急。。受行业性质影响，流动资金在物流企业资金使用中占据了重要的地位，物流企业可以充分利用上下游结算在时间上差异，借助电子银行的支付手段，创新结算模式，积极合理使用浮游资金。。

3.强化财务监管，全面提高财务管理水平。要从企业内部加强财务管理，就要建立健全物流企业的内部监控制度，并使之有效运行。一方面，要强化对物流企业法人代表的管理，真正贯彻责权利相结合的原则以约束其行为；加强公司治理结构建设，合理设置财务机构，为财务监管做好组织准备。另一方面，理顺物流企业集团财务部门的组织结构，必要时建立财务中心，核心在于资金调度中心和财务核算中心，对物流企业的资金运转形成有效约束，监督资金运行使用的效率。同时加强财务部门工作的合规合法性，建立完善企业各项内部管理制度并保证有效执行，从各角度加强与改善企业的经营管理，最终实现企业价值最大化。

4.加快物流企业财务信息化建设，提高财务数据的准确性。物流的信息化、自动化、网络化和智能化是现代物流发展的先决条件，拥有快速、畅通的信息流通渠道和完善的服务管理才能促使物流企业快速发展。可开发和使用恰当的财务软件，对企业物流系统做出专门设计，或将“通用软件”作针对性的改进，统筹兼顾，做出全面、系统的财务管理程序。财务指标要能量化，财务数据要便于收集，计算、汇总方法要简单易行。物流企业的财务人员也要始终参与系统设计和升级，根据财务管理需要及时调整系统的某些功能，为新的财务分析视角、新的管理重点提供良好的依据和保障，积极推进物流企业的财务信息化管理。应将网络财务逐步融入到企业的资源规划系统中，实现实时报告和远程在线处理，实施财务与业务的协同处理，提高财务数据的准确性，整合财务资源，对市场做出快速互动的反应。

参考文献：

【1】宋佩新：浅谈企业如何构建现代财务管理体系【J】甘肃科技，2010，(17)

公司不动产管理方法范文4

一、日韩模式：由财政部直接负责公共资产的管理

日本、韩国两国的行公共资产管理模式可以概括为“财政部--主管部门”模式。即由财政部门负责综合管理，由各行政部门负责具体管理。

日本将国家提供的用于国家事务和事业的资产，如办公楼、公务员宿舍、国立学校等称为公用资产。日本公用资产的综合管理由财务省负责，具体管理由各相关省、厅负责。财务省的综合管理内容主要包括对各行政机构资产“购置”和“处置”进行审批，以及统计汇总各省、厅国有资产情况等。

韩国将用于办公、事业和公务员居住的财产，如办公楼、公务员住宅等称为公用财产。韩国财政经济部是统筹和管理全国国有财产的部门，的各部门、团体负责本部门、团体国有财产的具体管理。但需要配置和处置财产时，各主管部门要制定处置计划和预算，报财政经济部；财政经济部再根据各部门的情况制定统一的计划和预算，报国务会议审议，最后由总统批准。财政经济部有权要求各主管部门提交国有财产管理报告和有关资料，有权要求各主管部门停止或改变国有财产的用途，也可改变国有财产的主管部门并转走国有资产管理预算，或者由财政经济部直接管理。

二、德澳模式：由隶属于财政部的专门机构负责联邦公共资产管理

德国和澳大利亚，联邦资产由财政部门所属的机构负责，并在全国成立分支机构管理分布全国的联邦资产，其特点可以概括为“财政部一直属局”模式。

（一）在财政部下设立资产管理局统一管理资产。德澳模式的突出特点就是由财政部门统一管理所有资产，并通过下设资产管理局来实施具体管理。德国在联邦、州、乡镇三级设有隶属于同级财政部门的专门资产管理机构。联邦资产管理局是管理联邦资产的主要部门，负责资产管理的大部分具体工作，财政部负责资产的预算管理，并对一些重要资产的出售，如土地及其附属物的出售，实行审批。澳大利亚联邦资产主要由财政部下属的资产管理局负责，具体包括房产、车辆的配置、维修和保养。联邦、州和地方中实施具体的资产管理的机构，都要向同级财政部门报告资产管理的情况。同时财政部对资产管理机构及其他部门的资产保留一定的控制权，主要表现在财政部要制定资产使用、消耗、转移等的规章制度和标准；资产管理机构必须向财政部证明他们有能力对资产实施有效管理；财政部有权向资产管理机构提出相关要求等。

（二）从形成到处置的全过程资产管理。澳大利亚财政部下设资产采购局、资产管理局、资产出售局，分别负责资产采购、管理和出售，构成了从形成到处置的资产管理链条。同时资产管理局、采购局和出售局必须向财政部定期提交资产和资金使用情况报告，财政部向国会提交预算并汇总资产管理情况，必要时对资产管理情况进行审计。

（三）办公用房和设施设备商业化管理。澳大利亚联邦通过财政部和金融管理部下设的资产管理机构对资产实行商业化管理。该机构的主要任务是为各部门提供办公楼宇、设施设备维护、安装和建设服务，以帮助用户更好地利用他们的办公楼宇、设施设备。该机构在全国各地都有分支机构和仓库网络。其商业化管理方式包括计划管理、项目管理、整体项目服务、合同管理、专家咨询等。它通过为公共部门用户提供诚实的、职业化的服务，来实现资产的保全和有效利用。

三、美加模式：管理制度、资产预算由财政部负责，日常管理由于财政部的机构负责

美加模式中，财政部负责资产预算管理，制定统一的管理制度和法规，并设立相对的专门的资产管理机构，负责公共资产管理的具体事务。。

（一）联邦的公共资产由专门资产管理机构统一管理。美国总务署是联邦资产管理的执行机构，具体负责管理事务，专司联邦机构的供应和采购管理、车辆购买和租赁服务管理、动产管理，以及闲置资产和房产管理。加拿大联邦公共工程和服务部为公共资产管理机构，并负责为整个联邦提供后勤服务。

（二）严格的预算管理及绩效考核。美国和加拿大的资产预算管理都特别严格，各个部门的物资采购有预算控制，各个部门内设专人负责采购工作。美国财政部及总统行政预算管理办公室负责联邦资产的预算管理。办公用房新建、修缮、日常管理等预算费用，由总务署统一向财政部和总统行政预算管理办公室申请；房产以外的其他资产如计算机、汽车等，预算则体现在使用部门的预算当中，由各部门分别申请，上述预算都必须经国会批准才能执行。加拿大公共工程和服务部向财政部和国库委员会申请房产购置预算，按统一标准配置各部门的办公用房。美国总务署公共建筑服务中心还对联邦的房产绩效进行监管。该机构对房产管理绩效的目标设置和考核工作有许多指标：每平方英尺的营运费用、营运成本、营运盈余资金、无收益面积、客户满意度调查、安全满意度调查、租赁成本与私营公司成本比较等。这些指标考核的内容，与预算安排直接挂钩。

（三）集中化、专业化的车辆及房产管理。车辆及房产是公共资产中单位价值较大的主要资产，对其实行集中管理、专业化管理是美国和加拿大的共同做法。美国总务署下设的联邦供应服务中心，专司联邦机构的供应和采购管理，为各联邦机构提供车辆购买和租赁专业化服务；公共建筑服务中心，专司闲置资产和房产管理。加拿大公共工程和服务部房地产服务公司集中统一管理联邦所有房地产(包括国家公园、军事基地、监狱、港口、机场等)，并为各部门提供工程设计等专业和技术服务。这种管理方法的优点是房地产资源能得到有效配置，既能及时满足各部门办公用房的需求，又使办公用房得到充分合理利用。

（四）规范化、程序化的闲置资产处置管理。重视闲置资产的处置管理也是美加模式的一个显著特点。加拿大法律规定，联邦及各部门闲置资产，必须交由公共工程和服务部集中统一处理，其他任何部门不得擅自出售。不需要的动产，包括旧飞机、船舶、汽车、家具等，一般集中处理，或以旧换新。；为各部提供的服务效率高、效益好；按闲置资产现状就地销售，减少交易的法律责任；出售要有竞争，公开、公平、公正，经得起检验。美国联邦闲置资产交由公共建筑服务中心负责处置，有调拨给其他联邦机构、州、地方，赠与合格的非盈利性组织，公开出售等几种处置方式。规范化、程序化、公开化的闲置资产处置，提高了资产再配置的效率，杜绝了公共资产“出口”的，为树立了公开、公正的形象。

四、巴西模式：由计划预算管理部的联邦资产秘书处负责日常管理

巴西的公共资产由计划预算管理部负责，下设联邦资产秘书处负责具体管理。由于巴西与其他国家不同，管理预算的部门不是财政部，因此形成了特殊的“预算部-管理局”管理模式，但其管理特点的实质与“财政部-直属局”模式相同。

（一）巴西联邦公共资产的主管机构为联邦资产秘书处。1998年以前，联邦资产秘书处（副部级）设在联邦财政部，1999年，为了与预算管理相结合，将联邦资产秘书处由财政部划入计划预算管理部（巴西联邦预算编制职能由计划预算管理部负责）。联邦资产秘书处总部下辖7个局；在全国分设27个地区资产管理局和2个区域性资产管理代表处。联邦资产秘书处主要负责联邦不动产的管理，管理对象是 2.4万个大楼和52.4万块土地。联邦的动产由各部门自己管理。

（二）巴西以法律形式确定对公共资产的保护和管理。巴西联邦是公共资产管理的根本法律基础，对联邦公共资产的范围及管理原则作了明确规定。。2、特殊资产，即各级国家机关占有、用来为公众服务的资产，如各级立法、行政、司法机构占有使用的办公楼、车辆、设备等。3、自然资产，即公有的土地、森林、湖泊、河流、矿产资源等。

（三）资产购置与处置的管理。联邦各部门不动产的购置，均须报经联邦资产秘书处审核、批准。联邦资产秘书处对各部门资产购置的申请，一般是按照调剂--承租--购买的程序研究解决。各部门动产的购置，由各部门在正常预算内自己决定和购买。巴西公共资产的处置是指资产产权的转移和核销，包括资产的出售、交换、赠送、报废等多种形式。资产的出售，必须先由联邦资产秘书处组织专业人员进行调查和评估，确定底价，然后按照《拍卖法》通过拍卖等方式处置。资产的转移分为三种情况：一是在同级之间的转移，由资产调出、调入的两部协商并报联邦资产秘书处核准即可。二是跨级次的资产转移，需要报联邦资产秘书处进行调查评估和公示，然后由资产管理秘书处办理资产划转手续。三是国家机构将资产转让（租）给非公有单位，需要报联邦资产秘书处进行价格调查和评估；如价格合理，且符合各项法律法规，则向社会公告；最后，由资产秘书处办理公共资产划转手续。

（四）资产的使用及收入管理。巴西法律明确规定，各部门不能将占用的公共资产（办公用房及各种设备）用于经营活动。资产处置收入一律上交同级财政国库。联邦资产秘书处可以将掌握的闲置公共资产（土地、矿产、水资源等）通过一定法律程序转让（租）给个人或私营部门使用，具体转让（租）的方式包括授权使用、许可使用、特别许可使用等等。使用公共资产的个人和私营部门必须向联邦资产秘书处交纳租用费或转让费。联邦资产秘书处的各项资产收费收入，必须全额上缴联邦财政国库。为保证资产收入管理的规范，堵塞漏洞，各种资产收入和国家税金、罚款一样，按照联邦财政部统一印制的税费收缴凭证上缴国库。

（五）资产的信息化管理。巴西非常重视利用信息化手段管理联邦资产。各部门在资产管理中，普遍使用了资产条形码扫描采集技术，实行计算机管理。联邦资产秘书处建立了资产管理信息系统，将资产登记、资产配置、资产处置、资产收费等工作统一纳入了信息系统，提高了资产管理的效率和准确性。目前，联邦资产秘书处正在筹建联邦资产管理信息共享系统，将现有的联邦资产管理信息系统与国库、银行及财政监察等系统联网，以实现管理数据共享，提高工作效率。该系统建成后，将大大提高巴西联邦资产管理的能力和水平。

五、各国行政事业国有资产管理的共同点

世界各国虽然没有统一的公共资产管理模式，但是却有一些共同的管理特点。

一是财政部门主管。世界各国虽然没有统一的公共资产管理模式，但是却有一个共同的管理特点，那就是世界主要国家都是由财政部门（预算主管部门）主导公共资产管理，区别之处只是在不同的管理模式下，财政部门的职责范围有所差异。在干预型市场经济国家，财政的职责最强，如韩日模式中公共资产管理直接由财政部门负责。在自由经济型市场经济国家，财政的职责范围较小，如美加模式中，财政部门仅负责公共资产管理规章制度的制定和预算管理。但无论在哪种模式下，公共资产的管理都没有脱离财政部门的职能范围。

公司不动产管理方法范文5

人寿保险公司提供了范围广泛的产品，包括：定期、终生、死亡、疾并伤残等有关的人身保险和与退休有关的年金保险等等。这些产品都是通过趸交或期交保费来得到将来对死亡、疾并伤残或退休获取保险利益的赔付或给付的承诺。这种对将来利益赔付或给付的承诺就是人寿保险公司的负债。；二是流动性要求较高，必须保证满期给付、保险金支付、退保金支付等现金支付能力充足；三是负债是有成本的，即发生保险事故的赔付、给付或期满按预定利率本金红利的返还。；二是具有信托资产的特点，储蓄型业务到期需要返还客户，必须进行资金积累；三是要求收益性，以满足预定利率和支付红利的需要；四是要求安全性，必须保障客户资金的安全。如何保证人寿保险公司在长期的经营中保持足够的偿付能力，确保在将来有充足的资产来匹配负债，是人寿保险公司成功经营的关键。

在经济动荡的年代，由于利息的变化、股票的下跌、不动产的贬值，会使保险公司的投资收益受到很大的影响，这些都会给人寿保险公司的经营带来危险。特别是当保险合同签订时人寿保险公司承诺了过高的预定利率，而利率的下调使公司的投资回报达不到预期目标时，人寿保险公司将会承受巨大的利差损。分析利差损问题深层次的原因，关键还是缺乏资产负债风险的管理意识，大量长期资产短期运用，以及高风险品种占比较高等。如果利差损问题长期不能解决，导致偿付能力严重不足，寿险公司将面临被托管甚至破产的风险。人寿保险公司的性质决定其经营要受到许多风险的影响，所以在诸多风险因素的影响下，如果资产负债不相匹配，流动资产与流动负债占比过高，则大量短期资产的经营将受市场利率的波动影响，导致经营的不稳定性，长期负债形成的长期资产在运用形态上遭受无形损耗。因此如何对与投资以及负债有关的风险进行管理、使资产与负债相互匹配，以同时满足人寿保险公司的偿付能力与盈利能力是十分重要的。

人寿保险公司资产负债管理包括以负债为主导和以资产为主导两种模式，二者是相互作用和相互促进的。以负债为主导的资产负债管理模式，是指从负债的观点看待二者之间的关系，即根据负债的特点安排资产的期限结构比例。要针对不同产品负债的要求，包括期限要求、收益要求、流动性要求、风险承受能力的要求，制定相应的资产投资组合。以资产为主导的资产负债管理模式，是指从资产的观点看待二者之间的关系，根据资金运用情况调整负债结构。一是对销售量的控制，如果资金运用收益无法达到产品设计要求或投资风险过高，则应减少销售量甚至停止销售；二是对产品开发的调整，根据资产期限结构和资金运用收益结果，可以对新产品的预定利率、期限结构提出建议。但无论采用何种模式，都必须充分考虑到与资产负债管理有关的风险。

一、与资产负债管理有关的风险

（一）精算方面的风险

主要有四种风险：

A：资产贬值风险：即由于资产的市场价值下降引起的损失。人寿保险公司持有许多不同的资产，如：证券、不动产、保单抵押贷款，等等，这使得人寿保险公司对利率与资产的市场价值的变化十分敏感。资产市值的下降，轻者会引起人寿保险公司盈利能力的恶化，更严重的会造成偿付能力不足使公司经营出现危机。

B：定价风险：人寿保险公司的定价包含许多因素，如：死亡率、发病率、营运成本、投资回报等等。而且人寿保险公司的经营期限很长，在确定产品价格时，如果不能准确地将这些因素及其将来变化趋势计算进去，将会影响到人寿保险公司是否能够承担对保单持有人的保险责任。

C：利率变化风险：利率变化的风险对人寿保险公司的经营有着重大的影响。例如：如果利率变化造成资产价值的增减无法与负债价值的增减匹配，人寿保险公司可能会面临倒闭。在过去的十年中，由于利率多次下调，使得部分人寿保险公司经营出现相当大的利差损。

D：经营风险：包括监管制度的变化、税法的变化、经营新的险种等等。在我国，由于保险法对保险公司的投资作出了严格的，允许的投资范围十分有限，主要是银行存款、国债、金融机构和部分大企业发行的债券、一定比例的证券投资基金，因此投资组合的选择十分有限，造成资产负债无法匹配的风险加大。此外，由于人寿保险公司经营的长期性，随着时间的迁移，法律解释的变化也会对未来人寿保险公司的给付、赔付责任产生重大的影响。

（二）财务方面的风险

主要有六种财务风险：

A：费率风险：即在确定费率或给付、赔付标准时不准确产生的风险。主要有两类：费率定价过低和给付、赔付标准过高。

B：系统风险：又称市场风险，即引起资产或负债价值变化的风险，包括：利率风险和基本风险。人寿保险公司根据利率的变化衡量和管理资产负债，其股票、公司债券和质押贷款与利率基准点的变化紧密相连，任何利率的变化都直接影响到这些投资产品的回报率。人寿保险公司投资的资产在信用等级、流动性、期限等方面往往与负债并不相关联而影响到两者的匹配。

C：信用风险：即由于债务人因其财务状况恶化或担保物价值贬值无法履行责任而产生的风险。由于人寿保险公司的资产有相当部分是公司债券，因此这种风险对其影响较大。

D：流动风险：即由于无法预测的事件造成资产流动性不足引起的风险。人寿保险公司经营的业务多数是长期业务，因此其投资也多数是长期投资以与保险合同到期的责任匹配。但由于某些无法预测的事件，如市场利率比保单预定利率高很多，造成保单持有量退保，在保险公司现金不足时不得不低价变现长期资产而遭受损失。

E：经营风险：包括公司管理、信息处理、员工行为等方面的风险。由于这些方面低效与失误会给人寿保险公司经营带来昂贵的损失。

F：法律风险：法律法规的变化，包括解释的变化都会给人寿保险公司带来巨大的风险。。此外法律风险还包括保险欺诈、违规经营、保单持有人对保险合同的不同理解等，这使得法律风险变得十分复杂。法律风险可能会给人寿保险公司造成巨灾式的损失。

二、资产负债管理策略

在我国，人寿保险公司按照股权的形式可以分为：国有独资、股份制公司，在国外还有相互公司和上市公司。但无论那种形式的人寿保险公司，其根本的经营目标都是在获取预定的资本回报的同时保持足够的偿付能力。人寿保险公司的管理者必须洞察投资环境的演变，了解投资要素变化的趋势，在分析与资产负债管理有关的风险的基础上拟定资产负债组合的策略以及公司的投资策略。

（一）资产负债管理过程

按照人寿保险公司的管理特点，资产负债管理可以用“计划—实施—反辣的过程来表示：

计划——包括长期计划和短期计划。长期计划根据各类负债的特点、未来盈利的要求以及利差倒挂的风险，分析与资产负债管理有关的风险，通过模拟测算，决定中长期的资金运用方针和基本投资策略。短期计划根据长期基本投资策略和年度现金流量预测情况，确定短期基本投资计划和年度资金安排计划。

实施——根据不同负债对应的资产情况，由具体操作人员根据年度资金安排计划调整、组合投资结构。管理的重点是投资决策的透明化、明确化，以及拥有一批专业的资金运用人才和较强的投资组合能力。

反廓—寿险公司应建立风险管理部门，对资金运用战略及实施过程的风险进行管理，对运用绩效进行评估，对投资情况进行分析，并将分析结果及时反馈投资决策部门，以便使投资结构趋于合理。

（二）资产负债管理图

目前国际上较流行的资产负债管理方法可以用下列资产负债管理图表示：

附图

图1资产负债管理图

人寿保险公司的管理者进行资产负债管理时，必须考虑到其公司的产品的期限和特征，如：长期和短期产品的比例、传统和投资产品的组成等等；还必须考虑到制约投资组合的因素，如：法律法规对投资范围的、资本市场投资产品的可能获得等等；同时还必须考虑到对资本市场的预期，如：利率的走向、资本市场发展的周期等等。通过对上述因素的综合考虑，确定出投资组合战略，并进行检测。目前国际上寿险资产负债管理使用的检测方法主要有：弹性检测、现金流检测(CFT)、动态偿付能力检测(DST)、风险资本法(RBC)、随机资产负债模型、财务状况报告(FCR)，其中前两种方法较为常用。然后才设定符合资产负债管理战略的投资策略。

当管理者制定出综合可行的资产负债组合以后，必须将有关理念贯彻到公司的每个阶层，同进还要保证有足够的技术支持和组织机构来帮助管理者完成资产负债管理，当然不同的公司具有不同的组织机构，因而不存在某种适用于所有公司的通用的组织机构。有效的组织机构必须根据各公司的战略和对风险的容忍程度而制定的资产负债管理目标来建立，以实现公司的经营目标。但建立一个高层的资产负债管理委员会和实行合理的分别投资并进行财务衡量管理将会大大帮助公司的资产负债管理。

（三）资产负债管理委员会

运用资产负债管理构建资金运用战略，人寿保险公司要健全资金运用机构，除成立投资决策委员会以外，还应成立资产负债管理委员会。高层的资产负债管理委员会通常又叫风险委员会，它由高级行政管理人员组成，负责在连续的状态下监督和管理人寿保险公司的资产负债风险。它的任务包括审查投资策略、产品开发、产品定价以及市场开发。人寿保险公司的产品销售对市场利率的变动非常敏感，一方面过低的产品预定利率会使公司的产品在竞争中失去市场，另一方面过高的产品预定利率会产生利差损。资产负债管理委员会必须对产品进行审查，使定价能够与投资合理的匹配，达到公司预定的资本回报率和其他经营目标。

三、根据资产负债管理的原则设计投资组合

依靠资产负债理论确定了投资策略以后，最重要的工作就是根据资产负债管理原则设计投资组合。；(2)结构对称：长期负债用于长期投资，而短期负债只能进行短期运用，保持偿还期基本一致；(3)成本收益对称：选择投资品种要把握投资收益与资金成本相对应，保证实现合理收益，而且要根据市场利率变化对资产、负债的现金价值的冲击程度随时调整投资结构。合理地分配资金，构建分散互补的资产组合，这就可以使不同资产间的系统性的风险相互抵消，以降低总体风险水平。；另一方面，各投资品种的资金覆盖率要科学合理，单一项目投资比例应适中，力求分散风险。寿险资金不但规模大、期限长，而且保费收入源源不断，可用资金增长数量非常可观，所以建立长期的资产负债管理原则战略是寿险资金运用现实的选择，也是追求保险资产长期稳健增值的必由之路。

在设计投资组合时，必须根据人寿保险公司业务的特点开展投资多样性的选择并对其进行财务衡量。由于人寿保险公司的产品的多样性以及期限等产品特征的差异性，人寿保险公司可以根据不同的产品和险种分别进行多样性的投资，并根据产品或险种的风险特性和其他因素设定资本回报率和投资目标，对投资进行财务衡量。例如，分别投资的决定可以根据产品或险种的保费量大孝风险高低、盈利特点等等来决定。在投资策略的构建上，首先要认真研究负债的特性，建立分险种核算体系，根据每一产品的特性、每一客户的需求，以期望收益率的最大化和控制利差倒挂风险为条件，以满足长期、效率、平衡的资产结构为目标，构建长期的资金运用战略。其次是以分险种核算资金为单位实施资产分配，并在分配过程中不断参考负债信息的变化，如利率选择性、流动性、期间性以及资金市场的成熟性等。第三，寿险公司应具备相应的资本金，并提取一定比例的风险准备金，以保证资产负债管理战略的稳定性。在作出这些决定的同时，还必须考虑到许多运作上的事宜，如：建立某一分别投资的交易规则；投资的融资与组合的重组；税收和费用的分摊等等。此外，公司建立起高效的财务信息系统是十分重要的，因为管理者需要知道不同险种的现金流量以便作出相应的投资决策。这种分别投资的方法可以是人寿保险公司在整个公司范围内对资产负债组合进行分析，使管理者对公司的投资组合以及资产负债有较深入的了解，及时发现公司资产负债的不足或机会，以及在给定的投资环境下抵消不同险种带来的某些风险。

人寿保险公司有许多方法可以用来优化资产组合以使其与负债结构相互匹配并使公司的价值最大化。在乎稳的投资环境下，例如利率保持稳定时，这将是比较容易做到的，投资回报也比较容易预测。但是，在过去的十年来，由于利率的下调、资本市场的动荡、不动产价值的起落，人寿保险公司面临着重大的考验。同时，法规的变化、消费者权益保护的加强、市场的开放也给人寿保险公司的运作以及发展战略带来诸多的挑战。因此人寿保险公司的经营者必须制定出适应投资环境变化的资产负债管理策略才能够达到预期的经营目标。

四、根据资产负债管理原则建立健全投资风险控制制度

在设计投资组合、建立投资策略以后，人寿保险公司还应根据资产负债管理原则建立一整套投资风险管理制度，并将之贯穿在寿险投资过程的始终。

1.资金的集中管理、统一使用：寿险公司各分支机构按核定限额留足周转金后，其余资金应全部上划到总公司、做到集中管理、统一使用，减少风险产生的环节，实现资金的专业化运作，提高资金使用效率。其次，要严格授权、层层负责。在资金运用过程中，要严格按额度大小，明确决策和使用权限，每一层级都要对权限内的决策和使用结果负责。再次，要建立健全各项业务管理制度。制度的缺位必然带来许多实际操作中的问题，进而滋生风险。因此，必须建立各项业务管理制度，如资金划拨管理制度、集中交易管理制度、帐户管理制度、会计核算管理制度、稽核检查管理制度等，并严格贯彻落实，堵塞风险漏洞。

2.建立科学的决策机制：许多风险案例说明，因决策失误而导致的风险远比一般的经营风险更为重大。因此，建立科学的决策机制是保险公司控制投资风险的重要任务，应该由保险公司最高管理决策层、包括资产负债管理委员会及相关部门负责人和专家组成投资决策委员会，根据公司经营发展总体规划，制定公司中长期投资，对资产进行战略性分配；另外，还要对资金运用部门提出的业务计划和重大投资项目进行分析、论证、审核，并最终作出决策。

3.健全投资部门：人寿保险公司的投资部门是投资的直接执行者，目前国内人寿保险公司经营管理中担当这一重任的，与国外保险公司负责资金运用的的投资管理公司不同，大多以保险公司的一个部门的形式存在，必须依据公司授权进行投资活动。资金运用部门要根据公司决策部门制定的中长期投资，依靠专业的分析研究和投资管理人才，对宏观经济形势作出判断，对金融市场进行理性把握，从而拟定中短期投资计划，确定战术性资产配比，并由下属业务部门选择品种具体实施。

4.综合风险评估：在评估资产所面临的风险制定资产负债管理策略时，人寿保险公司还应该注意综合公司的各个分支机构形成的累计风险。在电脑技术和能够提供模拟程序的软件支持下，人寿保险公司可以先进行不同的资产负债管理模拟分析，再作出投资策略的制定。

在当前我国人寿保险市场快速发展以及加入WTO市场不断开放的今天，投资业务已经成为人寿保险业的主营业务，而人寿保险公司也成为我国资本市场的主要机构投资者。如何保证人寿保险公司在长期的经营中保持足够的偿付能力，确保在将来有充足的资产来匹配负债，是保证我国人寿保险业长期健康稳定发展的一项重要的课题。希望本文能够在这个方面起到抛砖引玉的作用。

【参考文献】

1邱华炳，庞任平：“加快中国保险投资体系建设的基本思路”，《国有资产管理》，2000.10.

2郑伟、孙祁祥：“论保险投资的风险与管理”，《保险研究》，2001.3.

3段国圣：“保险资金投资运作及风险管理”，《上海证券报》，2001.10.20.

4陈志国：“中国保险业风险管理现状及对策”.

5DrDavidLaster,Asset-liabilityManagementforInsurers,S-wissReinsuranceCompanyEconomicResearch&Consulting.

6StephenW.Philbrick,1999,DynamicFinancialAnalysis:Taxon-omyRevisited,CasualtyActuarySocietySpecialInterestSemin-aronDynamicFinanicalAnalysis,Chicago.

7Oldwick,NewJersey,N.M.BestCompanyInc.,1997:Best''''sInsu-raneReport,life-Health.

8Campbell,TimandWilianKracaw:FinancialRiskManagement,1993.

9StephenForbes:Asset-LiabilityManagementintheLifeIn-suranceIndustry,1993.

10TRACReport:LifeTRAC1996.

11Dr.ArthurRudd:LifeInsuranceandAnnuityinCanada.

公司不动产管理方法范文6

（一）精算方面的风险

主要有四种风险：

A：资产贬值风险：即由于资产的市场价值下降引起的损失。人寿保险公司持有许多不同的资产，如：证券、不动产、保单抵押贷款，等等，这使得人寿保险公司对利率与资产的市场价值的变化十分敏感。资产市值的下降，轻者会引起人寿保险公司盈利能力的恶化，更严重的会造成偿付能力不足使公司经营出现危机。

B：定价风险：人寿保险公司的定价包含许多因素，如：死亡率、发病率、营运成本、投资回报等等。而且人寿保险公司的经营期限很长，在确定产品价格时，如果不能准确地将这些因素及其将来变化趋势计算进去，将会影响到人寿保险公司是否能够承担对保单持有人的保险责任。

C：利率变化风险：利率变化的风险对人寿保险公司的经营有着重大的影响。例如：如果利率变化造成资产价值的增减无法与负债价值的增减匹配，人寿保险公司可能会面临倒闭。在过去的十年中，由于利率多次下调，使得部分人寿保险公司经营出现相当大的利差损。

D：经营风险：包括监管制度的变化、税法的变化、经营新的险种等等。在我国，由于保险法对保险公司的投资作出了严格的，允许的投资范围十分有限，主要是银行存款、国债、金融机构和部分大企业发行的债券、一定比例的证券投资基金，因此投资组合的选择十分有限，造成资产负债无法匹配的风险加大。此外，由于人寿保险公司经营的长期性，随着时间的迁移，法律解释的变化也会对未来人寿保险公司的给付、赔付责任产生重大的影响。

（二）财务方面的风险

主要有六种财务风险：

A：费率风险：即在确定费率或给付、赔付标准时不准确产生的风险。主要有两类：费率定价过低和给付、赔付标准过高。

B：系统风险：又称市场风险，即引起资产或负债价值变化的风险，包括：利率风险和基本风险。人寿保险公司根据利率的变化衡量和管理资产负债，其股票、公司债券和质押贷款与利率基准点的变化紧密相连，任何利率的变化都直接影响到这些投资产品的回报率。人寿保险公司投资的资产在信用等级、流动性、期限等方面往往与负债并不相关联而影响到两者的匹配。

C：信用风险：即由于债务人因其财务状况恶化或担保物价值贬值无法履行责任而产生的风险。由于人寿保险公司的资产有相当部分是公司债券，因此这种风险对其影响较大。

D：流动风险：即由于无法预测的事件造成资产流动性不足引起的风险。人寿保险公司经营的业务多数是长期业务，因此其投资也多数是长期投资以与保险合同到期的责任匹配。但由于某些无法预测的事件，如市场利率比保单预定利率高很多，造成保单持有量退保，在保险公司现金不足时不得不低价变现长期资产而遭受损失。

E：经营风险：包括公司管理、信息处理、员工行为等方面的风险。由于这些方面低效与失误会给人寿保险公司经营带来昂贵的损失。

F：法律风险：法律法规的变化，包括解释的变化都会给人寿保险公司带来巨大的风险。。此外法律风险还包括保险欺诈、违规经营、保单持有人对保险合同的不同理解等，这使得法律风险变得十分复杂。法律风险可能会给人寿保险公司造成巨灾式的损失。

二、资产负债管理策略

在我国，人寿保险公司按照股权的形式可以分为：国有独资、股份制公司，在国外还有相互公司和上市公司。但无论那种形式的人寿保险公司，其根本的经营目标都是在获取预定的资本回报的同时保持足够的偿付能力。人寿保险公司的管理者必须洞察投资环境的演变，了解投资要素变化的趋势，在分析与资产负债管理有关的风险的基础上拟定资产负债组合的策略以及公司的投资策略。

（一）资产负债管理过程

按照人寿保险公司的管理特点，资产负债管理可以用“计划—实施—反馈”的过程来表示：

计划——包括长期计划和短期计划。长期计划根据各类负债的特点、未来盈利的要求以及利差倒挂的风险，分析与资产负债管理有关的风险，通过模拟测算，决定中长期的资金运用方针和基本投资策略。短期计划根据长期基本投资策略和年度现金流量预测情况，确定短期基本投资计划和年度资金安排计划。

实施——根据不同负债对应的资产情况，由具体操作人员根据年度资金安排计划调整、组合投资结构。管理的重点是投资决策的透明化、明确化，以及拥有一批专业的资金运用人才和较强的投资组合能力。

反馈——寿险公司应建立风险管理部门，对资金运用战略及实施过程的风险进行管理，对运用绩效进行评估，对投资情况进行分析，并将分析结果及时反馈投资决策部门，以便使投资结构趋于合理。

（二）资产负债管理图

目前国际上较流行的资产负债管理方法可以用下列资产负债管理图表示：

附图

图1资产负债管理图

人寿保险公司的管理者进行资产负债管理时，必须考虑到其公司的产品的期限和特征，如：长期和短期产品的比例、传统和投资产品的组成等等；还必须考虑到制约投资组合的因素，如：法律法规对投资范围的、资本市场投资产品的可能获得等等；同时还必须考虑到对资本市场的预期，如：利率的走向、资本市场发展的周期等等。通过对上述因素的综合考虑，确定出投资组合战略，并进行检测。目前国际上寿险资产负债管理使用的检测方法主要有：弹性检测、现金流检测(CFT)、动态偿付能力检测(DST)、风险资本法(RBC)、随机资产负债模型、财务状况报告(FCR)，其中前两种方法较为常用。然后才设定符合资产负债管理战略的投资策略。

当管理者制定出综合可行的资产负债组合以后，必须将有关理念贯彻到公司的每个阶层，同进还要保证有足够的技术支持和组织机构来帮助管理者完成资产负债管理，当然不同的公司具有不同的组织机构，因而不存在某种适用于所有公司的通用的组织机构。有效的组织机构必须根据各公司的战略和对风险的容忍程度而制定的资产负债管理目标来建立，以实现公司的经营目标。但建立一个高层的资产负债管理委员会和实行合理的分别投资并进行财务衡量管理将会大大帮助公司的资产负债管理。

（三）资产负债管理委员会

运用资产负债管理构建资金运用战略，人寿保险公司要健全资金运用机构，除成立投资决策委员会以外，还应成立资产负债管理委员会。高层的资产负债管理委员会通常又叫风险委员会，它由高级行政管理人员组成，负责在连续的状态下监督和管理人寿保险公司的资产负债风险。它的任务包括审查投资策略、产品开发、产品定价以及市场开发。人寿保险公司的产品销售对市场利率的变动非常敏感，一方面过低的产品预定利率会使公司的产品在竞争中失去市场，另一方面过高的产品预定利率会产生利差损。资产负债管理委员会必须对产品进行审查，使定价能够与投资合理的匹配，达到公司预定的资本回报率和其他经营目标。

三、根据资产负债管理的原则设计投资组合

依靠资产负债理论确定了投资策略以后，最重要的工作就是根据资产负债管理原则设计投资组合。；(2)结构对称：长期负债用于长期投资，而短期负债只能进行短期运用，保持偿还期基本一致；(3)成本收益对称：选择投资品种要把握投资收益与资金成本相对应，保证实现合理收益，而且要根据市场利率变化对资产、负债的现金价值的冲击程度随时调整投资结构。合理地分配资金，构建分散互补的资产组合，这就可以使不同资产间的系统性的风险相互抵消，以降低总体风险水平。；另一方面，各投资品种的资金覆盖率要科学合理，单一项目投资比例应适中，力求分散风险。寿险资金不但规模大、期限长，而且保费收入源源不断，可用资金增长数量非常可观，所以建立长期的资产负债管理原则战略是寿险资金运用现实的选择，也是追求保险资产长期稳健增值的必由之路。

在设计投资组合时，必须根据人寿保险公司业务的特点开展投资多样性的选择并对其进行财务衡量。由于人寿保险公司的产品的多样性以及期限等产品特征的差异性，人寿保险公司可以根据不同的产品和险种分别进行多样性的投资，并根据产品或险种的风险特性和其他因素设定资本回报率和投资目标，对投资进行财务衡量。例如，分别投资的决定可以根据产品或险种的保费量大小、风险高低、盈利特点等等来决定。在投资策略的构建上，首先要认真研究负债的特性，建立分险种核算体系，根据每一产品的特性、每一客户的需求，以期望收益率的最大化和控制利差倒挂风险为条件，以满足长期、效率、平衡的资产结构为目标，构建长期的资金运用战略。其次是以分险种核算资金为单位实施资产分配，并在分配过程中不断参考负债信息的变化，如利率选择性、流动性、期间性以及资金市场的成熟性等。第三，寿险公司应具备相应的资本金，并提取一定比例的风险准备金，以保证资产负债管理战略的稳定性。在作出这些决定的同时，还必须考虑到许多运作上的事宜，如：建立某一分别投资的交易规则；投资的融资与组合的重组；税收和费用的分摊等等。此外，公司建立起高效的财务信息系统是十分重要的，因为管理者需要知道不同险种的现金流量以便作出相应的投资决策。这种分别投资的方法可以是人寿保险公司在整个公司范围内对资产负债组合进行分析，使管理者对公司的投资组合以及资产负债有较深入的了解，及时发现公司资产负债的不足或机会，以及在给定的投资环境下抵消不同险种带来的某些风险。

人寿保险公司有许多方法可以用来优化资产组合以使其与负债结构相互匹配并使公司的价值最大化。在乎稳的投资环境下，例如利率保持稳定时，这将是比较容易做到的，投资回报也比较容易预测。但是，在过去的十年来，由于利率的下调、资本市场的动荡、不动产价值的起落，人寿保险公司面临着重大的考验。同时，法规的变化、消费者权益保护的加强、市场的开放也给人寿保险公司的运作以及发展战略带来诸多的挑战。因此人寿保险公司的经营者必须制定出适应投资环境变化的资产负债管理策略才能够达到预期的经营目标。

四、根据资产负债管理原则建立健全投资风险控制制度

在设计投资组合、建立投资策略以后，人寿保险公司还应根据资产负债管理原则建立一整套投资风险管理制度，并将之贯穿在寿险投资过程的始终。

1.资金的集中管理、统一使用：寿险公司各分支机构按核定限额留足周转金后，其余资金应全部上划到总公司、做到集中管理、统一使用，减少风险产生的环节，实现资金的专业化运作，提高资金使用效率。其次，要严格授权、层层负责。在资金运用过程中，要严格按额度大小，明确决策和使用权限，每一层级都要对权限内的决策和使用结果负责。再次，要建立健全各项业务管理制度。制度的缺位必然带来许多实际操作中的问题，进而滋生风险。因此，必须建立各项业务管理制度，如资金划拨管理制度、集中交易管理制度、帐户管理制度、会计核算管理制度、稽核检查管理制度等，并严格贯彻落实，堵塞风险漏洞。

2.建立科学的决策机制：许多风险案例说明，因决策失误而导致的风险远比一般的经营风险更为重大。因此，建立科学的决策机制是保险公司控制投资风险的重要任务，应该由保险公司最高管理决策层、包括资产负债管理委员会及相关部门负责人和专家组成投资决策委员会，根据公司经营发展总体规划，制定公司中长期投资，对资产进行战略性分配；另外，还要对资金运用部门提出的业务计划和重大投资项目进行分析、论证、审核，并最终作出决策。

3.健全投资部门：人寿保险公司的投资部门是投资的直接执行者，目前国内人寿保险公司经营管理中担当这一重任的，与国外保险公司负责资金运用的的投资管理公司不同，大多以保险公司的一个部门的形式存在，必须依据公司授权进行投资活动。资金运用部门要根据公司决策部门制定的中长期投资，依靠专业的分析研究和投资管理人才，对宏观经济形势作出判断，对金融市场进行理性把握，从而拟定中短期投资计划，确定战术性资产配比，并由下属业务部门选择品种具体实施。

4.综合风险评估：在评估资产所面临的风险制定资产负债管理策略时，人寿保险公司还应该注意综合公司的各个分支机构形成的累计风险。在电脑技术和能够提供模拟程序的软件支持下，人寿保险公司可以先进行不同的资产负债管理模拟分析，再作出投资策略的制定。

在当前我国人寿保险市场快速发展以及加入WTO市场不断开放的今天，投资业务已经成为人寿保险业的主营业务，而人寿保险公司也成为我国资本市场的主要机构投资者。如何保证人寿保险公司在长期的经营中保持足够的偿付能力，确保在将来有充足的资产来匹配负债，是保证我国人寿保险业长期健康稳定发展的一项重要的课题。希望本文能够在这个方面起到抛砖引玉的作用。

【参考文献】

1邱华炳，庞任平：“加快中国保险投资体系建设的基本思路”，《国有资产管理》，2000.10.

2郑伟、孙祁祥：“论保险投资的风险与管理”，《保险研究》，2001.3.

3段国圣：“保险资金投资运作及风险管理”，《上海证券报》，2001.10.20.

4陈志国：“中国保险业风险管理现状及对策”.

5DrDavidLaster,Asset-liabilityManagementforInsurers,S-wissReinsuranceCompanyEconomicResearch&Consulting.

6StephenW.Philbrick,1999,DynamicFinancialAnalysis:Taxon-omyRevisited,CasualtyActuarySocietySpecialInterestSemin-aronDynamicFinanicalAnalysis,Chicago.

7Oldwick,NewJersey,N.M.BestCompanyInc.,1997:Best''''sInsu-raneReport,life-Health.

8Campbell,TimandWilianKracaw:FinancialRiskManagement,1993.

9StephenForbes:Asset-LiabilityManagementintheLifeIn-suranceIndustry,1993.

10TRACReport:LifeTRAC1996.

11Dr.ArthurRudd:LifeInsuranceandAnnuityinCanada.