法律主观：
延期交房违约金的时效及风险防范是什么？下面 小编为大家整理了相关的 法律知识 ，希望对大家有所帮助，跟着小编一起看看吧。 延期交房违约金的时效及风险防范 现实中，有的小区逾期交付达两年以上，而有的小区没有逾期交房但存在多年无法办理产权证的问题。我国法律规定一般的 民事诉讼 诉讼时效为两年。所以在实践中，开发商一般只赔偿给业主从起诉之日起往前倒推两年内的违约金，两年以外的违约金因为超过诉讼时效不予赔。 《 民法典 》第一百八十【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民 请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护，有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。 此时诉讼时效起算时间显得尤为重要。 目前一般以起诉日向前倒算两年，以该日期内逾期的天数来计算。持该种观点的认为，开发商每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时应当起算该日违约金诉讼时效，如此类推，在起诉时往前推超过二年的，则超过诉讼时效，在二年内的则未过时效。 在起诉时往前推超过二年的，则超过诉讼时效，除非有证据证明发生诉讼时效中止中断情形。 《民法典》第一百九十五条【 诉讼时效中断 的情形】有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： (一)权利人向义务人提出履行请求; (二)义务人同意履行义务; (三)权利人提起诉讼或者申请 仲裁 ; (四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 不同的法官对法律有不同的理解，关于逾期交房违约金的诉讼时效起算，在理论界尚有较大争议，司法实践中更难保证法官有统一的认识。 从稳妥的角度出发，业主尽量选择在合同约定的交房期届满后二年内主张权利，以免受到损失。这样，不论法官持何种观点，都不存在超过诉讼时效的风险。 1、开发商延迟交楼，应自交楼期限届满日起2年内向起诉。 2、如不打算自交楼期限届满日起2年内向起诉，务必通过特快专递向开发商邮寄“要求支付延迟交楼违约金函”，并让邮局档案室送回证明开发商签收该文件的妥投证明(送达回证)，如拒收，毋拆开邮件，将视为送达。保留信函、邮件详情单和妥投证明，作为证据。这样可以从投递该函之日起延长诉讼时效2年。从上次投递信函之日起两年内再次邮寄上述信函，将再次延长诉讼时效2年。余此类推，次数不限，但最长不超过20年。 3、可以通过特快专递EMS向房管局、建委、公检法、调解中心、消委会等部门邮寄“要求支付延迟交楼违约金函”，其效果等同于向开发商邮寄追讨函。 4、如开发商承诺或签订协议同意支付违约金，必须持有其盖章的原件，并在该 承诺书 或协议约定的支付违约金期限届满前起诉，否则按照上述方式延长诉讼时效。 5、不要向物业管理 公司 追讨，因为物业管理公司不是违约金支付的义务人。 6、延迟违约金、质量诉讼、变更规划设计等索赔以及生活中追讨货款、借款、赔款等均适用于上述诉讼时效的规定，应比照办理。 如果您情况比较复杂，也提供 律师在线 咨询服务，欢迎您前来进行 法律咨询 。
法律客观：
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
