房地产业发展与住有所居

来源：宝玛科技网

房地产业发展与住有所居

秦虹

住房和城乡建设部研究中心主任

各位学员大家好，我是住房和城乡建设部研究中心主任，我叫秦虹。今天和大家交流的题目是房地产业发展与住有所居。

在今天的这段时间里面，主要是和大家交流三个方面的内容。第一，实现“住有所居”是我国住房发展的目标；第二，认清房地产市场属性促进其健康发展；第三，履行好住房保障职责建设美好城市。一、实现住有所居是我国住房发展的目标（一）房地产业在我国国民经济中的地位

首先，我们先介绍一下中国住房发展的一个目标。住房发展、住房建设是整个房地产发展的一个重要的一个内容。大家都非常关心，现在中国的房地产业，在中国国民经济中发展的，到底是出于一个什么样的地位？还是不是支柱产业？根据我们的研究，我们认为，房地产业是我们经济发展中的重要基础产业。为什么说它是重要的基础产业呢？是因为我们在城市里面从事的各项经济活动它都离不开房地产业这种生产资料的一个支撑。

比如说城市里从事的第二产业和第三产业，搞工厂你需要厂房，从事第三产业服务业，比如说，你需要经商，需要有商场、商业的铺面，如果是你想做一些服务性的，一些服务行业那还需要一些办公室、写字楼作为支撑。所以整个城市里面，所有的经济活动，第二和第三产业的所有的经济活动都离不开房地产业的一个支撑。

同时，它又是城市居民必备的生活资料，所有的人在城市里生活他都要有地方来住，这个房子就是人们最基本的生活资料。所以，这个产业，它在整个经济运行中既是重要的生产资料，又是重要的必不可少的生活资料。在这样的情况下，我们看这个产业是个什么产业呢，他显然是国民经济发展中的一个重要的基础产业。

那么这样一个基础产业，在整个国民经济增长中，他又起到一个什么样的作用呢？也就是说大家都在关心房地产业它是不是支柱产业这样一个问题？那么我们从理论上来给大家做一个介绍，一个产业它是不是支柱产业，在经济学上是有一个客观的标准的，这个标准是什么？这就是当一个产业的增加值如果占到GDP总量的5%以上的话，这个产业就是国民经济的支柱产业，它客观上就是国民经济的支柱产业。比如说，我们的建筑业。从建国以来一直到现在，一直是国民经济的支柱产业，

从来没有任何的质疑。为什么建筑业一直是国民经济的支柱产业呢？主要原因就是建筑业的增加值，在GDP的比重占GDP的比重常年稳定在6%左右，6%左右，所以它一直是国民经济的支柱产业，劳动就业啊，对上下有产业的发展的影响都是非常的巨大，非常巨大。

那么房地产业是不是呢，应该说房地产业过去不是，现在是。如果我们不用说很久啊，如果我们看一下，在1988年住房制度改革的那个时候，那个时候，房地产业的增加值占GDP的比重是多少呢？只有4.1%，4.1%。所以那个时候，我们在1998年住房制度改革的时候，我们的房改文件明确提出要把住宅业培育成国民经济的增长点。那个时候只提到的是增长点，没有提支柱产业这个概念。那么现在房地产业是不是国民经济的支柱产业呢，从这样的指标来衡量的话，我们就可以看到，2010年的时候，我们以2010年的数据来看到话呢，这个房地产业的增加值占到GDP的比重已经达到了5.6%，要算12年的话应该算更高啦。我们现在数据还没有出来，显然接近在6%左右。所以它在国民经济发展中的影响，客观上就影响特别大，影响特别大。

大家知道这个GDP是什么，GDP就是各个行业增加值之和。当各个行业增加值之和里面，其中一个产业它的增加值所占的比重超过5%以上，它客观上就是支柱产

业，所以，我们在实践中大家所感觉到的就是这样一个情况。当一个地方它的房地产市场的波动，房地产投资的增长变化对当地的这个经济发展影响就特别大，特别再加上中国现在的这个，地方对土地财政这样一个依赖的机制，所以就更加显得我们这个地方经济的发展，地方财政收入的一个增长都和房地产业关系特别密切，感觉关系特别密切。（二）我国住宅产业发展现状

房地产业里，房地产我们是一个大的概念，大的概念。我们刚才讲了又是生产资料，又是生活资料。在整个的房地产业里面，80%左右是住宅建设，也就是说住宅是量大面广，量大面广。从这个我们每年的新开工的面积上占比来看，每年的房地产业里面的竣工面积占比来看，80%左右都是涉及到我们住房，住房就是住宅。所以，发展房地产业其实一个核心的内容是发展住房，发展住房，促进房地产业稳定健康发展的一个核心内容是促进住宅市场的一个健康发展。

房地产住房建设应该说在我们过去的十几年来，就是房改建设以来，这十几年的时间里应该说成就巨大，发展非常的迅速。到2012年底的时候，全国城镇总竣工住宅面积已经达到12亿平方米，12亿平方米，这个我们这样巨大的竣工量可以说使中国现在城镇居民整体的住

房水平得到了一个巨大的提高，提高到什么程度呢？

我们刚刚结束的，温总理里的报告里面说了一个数字，这个数字就是说，城镇人均住房面积到2012年底的时候是32.9平方米，32.9平方米。这个数字表明什么？

如果按城镇人均住房面积32.9平方米这个数字来衡量的话。我们把现在的发达国家，把他们退回到我们中国今天的这样一个发展阶段，中国今天是什么发展阶段啊，就是我们的人均GDP此前多美金，我们的城镇化率是52%，如果把它们退回到当年中国的现在的这个发展水平的话，你看看他当年的住房面积水平，我们现在的面积住房水平是不低的，是不低的。我们研究过他们的数字和资料，也就是说中国的城镇住房整体水平，人均水平和我们现在的中国发展的经济水平相比，我们不是落后的，我们差距不是说存在着有多么大的差距，所以这些年来应该说，我们住房建设得到了一个飞速的发展，飞速的发展。

那么如果按产权来计算的话，根据2010年底中国第六次人口普查的结果表明，现在中国城镇里面，有79%的家庭住的是自己的产权的住房，拥有自己产权的住房，也就是住房自住率是79％，这是什么概念呢，是全世界第二高的水平，全世界最高的是新加坡。中国79%是第

二高，应该说住房的自助率还是很高的。那么人均住房面积现在是0.93间，0.93间。户均接近一套，接近一套。（三）我国住房发展的目标

如果仍然以2010年第六次人口普查数据，普查的结果来看我们这些年住房的发展的成就导致呢？我们现在的城镇住房里面的存量面积有50%是2000年之后竣工的新房，也就是说我们现在的城镇里面现在所有用于住的房子里面有一半是2000以后盖得，住房的成新率非常的高，非常的高。如果我们扣除集体宿舍用于住的那些集体宿舍，大家觉得学生住的集体宿舍啊，企业的住的集体宿舍，如果把它们扣除的话，仅仅算居民家庭，我们也看到的数字是，中国的家庭户，城镇家庭户40%住的是近10年里面竣工的新房，竣工的新房，也就是说，我们住房改革之后的十几年住房建设的速度突飞猛进，每年现在提供可以竣工提供的住房建设量是巨大的，极大地改善了城镇整体的住房水平，住房水平。当然，这里面我们刚才说住房发展速度快，有很大的成就都是算总账，算人均得出的这样一个概念。

客观上来讲，我们现在住房发展的问题还是比较多的，这个问题是什么，我认为现在的住房发展的主要的问题就是不平衡，不平衡。特别是在一线城市。比如说北京，上海，这些广州、深圳，一些还有一些部分的二

线城市，住房不平衡的问题尤其突出，尤其突出，你算总账，算人均都是非常漂亮的数字，但是，这个住房资源拥有的不平衡，住房改善的速度的不平衡，显然是非常明显，非常明显。一部分家庭呢，可能住的很大，也可能他拥有很多套房子，但是，我们还看到是还有一部分家庭，特别是城镇新就业的年轻人，他们住不起，买不起，他们住的很挤，很差。

在北京有大量的群居现象，租房群租、蜗居、蚁族、群居这些现象都反映了他们在住房改善的这个条件上还是有很大的差距，很大的差距，所以，这就是中国目前的一个现实状况，现实状况。

应该说呢，我们的党、，中国对改善民生，对解决所有的全体国民的住房的改善还是高度重视的，还是高度重视的。从2007年开始，就提出来要加大力度保障最低收入家庭的住房困难，解决他们的住房困难，加大住房保障的一个力度，特别是这十二五期间，还规划了3600万套保障性住房的建设任务。尽可能的通过的援助使那么中等偏下的家庭，能够在住的问题上不要和平均水平差距太大。2007年，十七大党还提出来住房发展的目标是住有所居，住有所居。

什么叫住有所居？我认为他就是指的我们所有的人们对住房的解决，是有房子住，通过各种渠道解决有房

子住的问题，而不一定是要解决你拥有产权的问题，比如说我们住房发展的目标，我觉得这个还是很重要的，很多国家都通过立法的形式来确定住房发展的目标，同时又通过各项的分项法律的法规、规章的配套建设来落实的住房和实现的住房发展目标。

我们举一个例子，比如说新加坡，大家都知道新加坡世界上住房解决最好的国家。被联合国誉为最适宜居住的国家。那么新加坡的住房发展目标是什么呢？新加坡的法律确定其了它的住房发展目标就是：居者有其屋。居者有其屋和住有所居有什么不同，不同在于居者有其屋就是要，它想实现所有住房子的家庭都拥有自己产权的住房，住到自己产权的房子里，就是要通过买这种房子，这种形式来解决他的居住问题，居住问题。那么新家皮经过了几十年的努力，它是不是实现了住有所居这个发展目标呢？显然是实现。

到目前为止我们看到新加坡85%的家庭住的是提供的组屋里，组屋里，那么在这个85%的组屋里，其中93%的家庭是通过购买产权的这种方式，住的，买的租屋。就是他虽然住的是保障房，但是保障房全部是产权，有产权的。剩下还有15%的私人住房市场，私人住房市场，15%的私人住房市场里面，90%以上也是拥有产权的私人住房，也就是说，新加坡现在呢，它的

住房自住率，就自己住，自己购买的房子的这个比率占到了90%，占到了90%。那么他的住房自住率是最高的，那为什么他的住房自助率是最高呢，和他的住房目标有关系，他的发展目标就是，住有所居。自己要住自己的产权的房里，他怎样实现住有所居？就是提供组屋，的这种便宜的房子让他们的国民购买。因为不是所有的房子都能买的起，通过买这种方式来解决自己住的问题，那么买不起怎么办，说，那我就建便宜的房子让你们买，让你们买。

但是大家说，即使卖便宜的房子，我还有，还有可能一部分家庭他仍然买不起，怎么办呢？新加坡又配套了相应的其他的一些配套的，比如说公基金，可以通过公积金提供底期贷款帮助你买，同时还有一些补助性的。在新加坡，如果是你买的面积越小比如组屋里，你购买的组屋，你买的这个组屋的面积越小，的补贴就越高；如果你买的组屋面积大，比如说四间五间的这种组屋，不但没有补贴，可能还要向你收一点费用。它通过这种形式呢，实现了整个新加坡它所提出来的这样一种住房目标居者有其屋。

所以我认为，中国的住房发展大家都说需要顶层设计，那么顶层设计的第一步就是要明确我们的发展目标

是什么，住房发展的目标是什么？在中国显然和新加坡面临着非常不同的国情，新加坡人口非常小，他是个城市性的国家，它一共只有五百多万人口，它没有腹地，它没有农村。中国，13亿大国，我们的这个人口是众多的。

所以我认为我们国家党和提出来的中国住房发展目标应该是“住有所居”，就是通过租、售、保障、市场提供各种方式来解决你的住的问题。这是符合我国人多地少，经济发展不平衡，城镇化处于加速发展阶段的这样一个基本国情所确定的一个实事求是的一个目标，实事求是的目标。所以我们说整个第一部分的，我和大家讲解的这个逻辑就是房地产业在整个目前我们的发展阶段中对国民经济和民生都十分的更要，在整个房地产业中，住宅又占到房地产业的80%，又是它的主体，那么住房，在目前中国发展，我们经过十几年的发改之后，发展住房的水平，整体水平已经不低了，我们现在面临的问题是，面临着很大的不平衡，不平衡，解决这个不平衡推进整体住房发展进一步，这个增长的的目标是什么呢，就是住有所居，这个住有所居和居者有其屋是不同的提法，它的内涵也是不同的，它体现的中国的实际和目前的国情。

二、认清房地产市场属性，促进其健康发展（一）近期我国房地产市场状况分析

第二个问题，我们和大家介绍一下认清房地产市场属性促进其健康发展。大家都非常关心这些年来房地产市场的发展，怎么看待我们中国当前的房地产市场发展这个问题呢？怎样理解国家的房地产呢？我们从刚刚过去的2012年房地产市场的变化开始讲起，大家如果注意到，我们现在呢房地产市场和过去，去年这个时候完全不同的这一个局面，去年的一到二月份，或者说是一季度，中国房地产市场是个什么情况呢？我们的商品房的成交面积是负增长14%，商品房销售额的增长速度是负20.9%，也就是说去年的这个时候，我们的开发企业在想办法打折促销，整个市场是一个低迷的观望情况。

到了今天，我们再的房地产市场是什么？国家统计局刚刚对外公布的数据一到二月份全国商品房销售面积的增长速度是49.5%，其中商品住房的成交面积的增长速度是55.2%，商品房销售额的速度达到了77.6%，其中商品住房的销售额的增长速度达到了87.2%，87.2%。去年是负增长20%左右，今年是正的增长80%多，80%以上住房的销售额。

为什么会出现这样一个巨大变化，巨大的变化？我认为呢，主要是由两个原因所导致的，第一个原因，就

是在今天当前中国住房市场的总体需求量还是较大，量还是比较大。存在着需求量大的情况特别是，在东部的大城市，一线城市和二线城市，各个省的省会城市，还面临着巨大的住房需求。这个住房需求，首先，为什么还有这么大的住房需求？

我们仍然从国家统计数据来看的话，你可以看到这个2012年全年中国城镇总人口增长了2100万人，也就是去年城镇，新增的城镇人口达到2100万人，2100万人，这个城镇的这些新增人口他到城市里无论是就业、工作、学习、结婚婚姻等等，都是要有地方住的，都需要房子，需要房子，所以新增人口多代表了新增的住房需求量还是比较大。特别是我们城市的新增人口主要增在哪里了呢？只要是增加在地级以上的大城市，像一线城市，还有个省的省会城市，新增人口的这个压力每年都是相对比较大的。

以北京市为例从2000年开始一直到今天，已经连续十几年了北京每年新增长常人口达到60万人，60万人左右。在这60万人新增人口中，年轻人又占主体，比如说，以2011年的数据为例，北京新增常住人口60万人，其中20岁到39岁之间的年轻人，达到了，占比达到62.8%。也就是说，这些年轻人到北京来居住半年以上，我们说常住人口在这里定居，他们无论是买房子，还是租房子

总而言之，它是有地方住的，他客观上就的住房产生巨大的需求，产生巨大的需求。所以，我们说这个2010年以来，国家对房产市场进行了一些目的只要是抑制住投机性的炒房的这种需求，同时要满足合理的住房需求，那么在今天的市场上呢，我们看到市场需求的主体，还是自住性需求为主，自住性需求来自于哪里？来自于我们城镇的新增常住人口，新增常住人口，所以，第一个原因，还是需求量比较大。

第二个原因，就是我们现在的货币环境对房地产市场有利，货币环境对房地产市场有利。比如说，2012年这个广义货币，中国的广义货币增长了13.8%，那么人民币贷款比2011年多增了7320亿，其中住户贷款增长，增加了2.52万亿。

今年，这个一月末新增人民币贷款一万多亿，创下了2010年二月份以来的新高，从这个广义货币的数字来看，我们现在的广义货币100万亿，什么概念呢？2000年的时候，我们的广义货币只有11万亿，2002年的时候，中国的广义货币只有16万亿，现在增长到100万亿，这个货币的这个宽松对于买房子还是有利的，是有利的。

所以我们说，房地产从本质上来讲，它就是人员流和资金流双流推动的结果，人员流和资金流双流推动的结果。需求量大，新增人口多，需求量大它就对推动了

房地产市场的一个发展。

那么除了需求量大之外，还有一个购买力就是货币。货币的多呢，资金宽裕，大家出于对货币资产贬值的担心，大家从理性行为选择上是愿意购买不动产来实现它的一些货币资产的保值和增值的一个需求，保值和增值的需求。所以我们过去十几年房产市场发展到今天人的需求加上货币宽松所导致的房地产市场的发展，这个规律到现在还没有改变。（二）房地产的双重属性

那么为什么房地产它对货币货币是否宽松它如此敏感呢？主要原因在于房地产不是一般的商品，不是一般消费品，它具有双重属性。第一，它有使用属性。就是我买了房子可以住、可以办公、可以经商。无论房子本身它有很强的使用属性。但另一方面，它又是一个资产，它有资产属性，就是它和其他资产不一样，我们买的电脑，买的冰箱，买的汽车，它恐怕只有使用属性，它很难有资产属性，因为这些所有的汽车啊，电脑啊，冰箱只要你从买到手那天起，就开始贬值，就开始贬值，它就是一个消费品，因为就变成一个旧货，使用过的一个旧的产品。而房地产是不一样的，房地产它有很强的资产属性。

资产属性，就导致了这个市场，它在不变化的过程

中，就收货币的影响特别大，货币影响大。它对通货膨胀又特别敏感，预期对这个市场起到了一个主导作用，主导作用。

也就是说，当这个预期上升的时候，预期上升的时候，预期房价要上升，在这个预期房价要上升的这种情况下，本来可能不是那么急迫买房子的家庭，这个时候他要冲到这个市场上来买房子，因为他怕房价涨，这个时候，市场价格本来可能不会有那么大的涨幅也要涨起来，因为，需求突然增大了，而我们的供给是滞后的。

当人们预期房价要跌的时候，本来迫切需要房子的家庭，他可能也要观望，也要观望，为什么要观望呢？谁也不愿意买一个到手就贬值的资产，所以他要观望，看看房价是不是还会跌，如果还会跌，他还不买，要等到跌到什么时候他会买呢？跌倒它可能快要涨的时候，大家要冲到市场上要买，所以这个预期对房地产市场的影响特别的大，而这个预期，又受我们的货币的宽松与否来进行调整，又受我们货币里面的利率的高低变化有很大的影响。

这个现象不是中国房地产市场一年出现的现象，如果我们把近五年六年以来中国的房地产市场销售面积的增长速度，就是你每年开发前面有多少房子和咱们的广义货币M2的增长速度，这两条曲线放在一起比较的话，

你就可以清晰的看到，清晰的看到，这两个曲线的走势，完全一致。也就是说每年开发企业，卖多少房子，他增长多少还是降低多少和我们每年M2广义货币M2它的增长多少和降低，是增长还是降低这个走势完全一致。广义货币M2是上升的，咱们商品房销售面积的是上升的，广义货币M2增速是下降的，咱们商品房销售面积的增速也是下降的。就是你买多少房子和我们的货币发行走势高度一致。

同时，它又和实际利率的变化走出了一个完全对应的关系，也就是说，我们总结一下，中国我们1999年到今天房价走势的变化图的话，你可以看出来主要我们的实际利率往上升，房价的走势就往下走，增幅就往下走，只要实际利率往下走，房价的变化就是往上升，全完出现了这个，实际利率和房价走势背离的这样一个曲线。

不光是中国有这种情况，我们看到的这个图，我们把1961年一直到2007年，它的这个地区的实际房价和实际利率进行变化对比的话，也完全是一致的，是一致的。也就是说，我们说我们要认清房地产的资产属性，就是它是有双重属性的。

在整个房地产市场的变化情况过程中，它作为资产属性的房地产它在市场上的定价力量常常是要作为强于作为使用属性的房地产的定价力量，定价力量。这就是

我们在市场上所看到的和消费品的市场变化截然不同的一个情况，就是房地产从来是买涨不买跌，买涨不买跌。

记得去年这个京东网和这个苏宁电器再打价格战，点起的价格战，其实我们观察到电器，他们这两方面都没有有多少实质性的降价举措，但是他们一打价格战，引发了无数个网民和我们的居民都到网上到实体店去看看，有没有便宜的电器可以讨，大家都蜂拥而至，实际上没有什么明显降价的产品，大家为什么要去呢，大家想想如果真有很便宜的电器，彩电啊冰箱啊大家就搬一台回去，搬一台回去，价格便宜刺激了大量的购买力，但是房地产从来都是买涨不买跌，买涨不买跌，就是它有资产属性所决定的，资产属性所决定的，所以，买房子这个行为它本身就是一个投资性行为。

我们经常说住房消费，住房消费，但是实际上给大家说，真正的纯粹的住房消费就是指的租房，租房才是消费。买房子从来都是投资行为，很多人可能不赞同我这种说法，很多人说，秦老师你说的不对，这个一个人啊，他买很多套房子那才叫投资呢，我只买一套房子自己住，那就是叫消费，那因为我只有一套房子啊，我要把房子卖了，我还得从新买，就是消费，我就要住啊，我不是为了投资啊。告诉大家，一个人买一百套房子买十几套房子叫投资呢，你买一套房子也叫投资，因为买

房子和你到银行存款在性质上是一样的，你到银行存款是银行替你去投资，你得到一个3%啊，5%啊这样一个投资的回报，就是利息对不对，那么你买房子呢，实际上是自己投资啦，自己的固定资产，自己给自己投资的固定资产。大家说，秦老师你说的还不对，如果一个人买很多套房子他有投资的收益，他把那多余的房子卖出去，租出去，他有投资的收益，我只买一套房子自己住，我没有投资收益怎么叫投资呢？实际上呢，你买一套房子自己住，也是有投资收益的，当房价上涨的时候，你的投资收益就非常的明显。比如说，你只有一套房子价值一百万，对不对，价值一百万的时候，你可以到银行去抵押获得70万的银行贷款去做投资，当你的房价翻了一倍，现在从一百万翻得两百万了，那么你的在银行的信用等级就提高了一倍，你可以把你的房子一两百万元的价格抵押给银行，获得的是什么，一百四十万的银行贷款，你的投资能力扩大了一倍，扩大了一倍。也就是说，我们大家经常关心的一个问题和这个资产属性有关系。

就是说，为什么国家的CPI里面老是不把房价放在CPI的统计啊？CPI是什么？CPI是社会消费品零售价格指数，消费品零售价格指数。为什么不能把房价的这个涨幅放进去呢？我们放进去的是什么？我们放进去的主要是租金，租金是反映在CPI里的，但是房价没有放进

去，不仅仅是中国没有放进去，世界各个国家在统计消费品零售价格指数的时候，基本上都没有把房价放进去，就是因为买房子房价体现的是买房子的价格；买卖的这种行为，那么它就是一种投资，就是一种投资。我们今天就是想和大家说明问题就是说，我们要认清房地产的属性，这个属性就是它和一般消费品是不一样的，我们不能够拿对待一般消费品的眼光认识去判断具有资产属性的这种房地产住房市场它的市场的一个变化，一个变化，它是有不同的运行规律。我们只有尊重这样一个运行规律，我们才能够深刻的认识市场运行的一个发展，准确判断它市场发展的一个情形，市场发展的情形。

大家在说，房地产它有资产属性，它的这个变化和货币的调整有直接的关联，那么是不是中国独有的现象呢？经过我们的研究，我们认为，实际上它是一个普遍的规律，不仅在中国资产属性对货币敏感，在世界各个国家都有这种情况。

比如说美国在2008年，06年之后房地产市场泡沫破灭，那么你研究一下美国房地产市场泡沫是如何兴起的，它又如何破灭的呢，实际上背后都有美国货币调整所引发的房地产市场变化的一个结果，就有这样的一个结果，我们今天时间关系就在这里细说，他们是怎么，货币如何导致房地产市场的这个泡沫的兴起，又如

何导致市场的泡沫，又如何引发的全球危机，他背后都是有非常紧密的逻辑关系，非常紧密的逻辑关系。那么我们就说，再回过头来，我们在回答我们开始提出的那个问题，中国的房地产市场从去年这个时候的低迷状态负增长到现在的高增长为什么会出现这种情况，除了有实际需求，仍然比较大之外，第二个原因就是我们货币它的调整，是货币整体的环境对购房有利，有利于房地产市场的这个发展，发展。（三）2013年我国房地产发展趋势判断

在这样的一种情况下，我们判断2013年房地产市场呢？我们得出一个大致一个清晰的一个结论，就是从全国总体上来看2013年的房地产市场有望保持稳定发展。它的总体发展形势不会比2012年更差。为什么我们会得出这样一个结论呢？主要原因有两条：

第一条，就是2012年特别是年初我们的基数比较低，大家知道从去年的12月里面，前十个月全国商品房销售面积都是负增长，到了第四季度，去年第四季度开始增长幅度就是特别的大，你今年有翘尾因素，今年一二月份就在高点，而我们去年的前十个月都是负增长，你和负增长相比，所以，今年的商品房销售总体上不会太差，不会太差。

第二点，我认为我们的国家在控制投机投资性需求

的力度不会放松。市场上投资和投机性需求对房价的推动力是非常强劲的；因为投资和投机性需求他根本不在乎现在的房价是搞还是低，它对房价是不敏感的，他只敏感一件事，什么事呢？房价是不是还会上涨，只要有房价会继续上涨，投机和投资性需求他就会想方设法进入这个市场，因为他赚的是那个差价，赚的是那个差价，而普通的真正自主性需求的这部分家庭，对房价确确实实是敏感的，敏感的。

我们的从2010年开始，国家采取限购、第三套房不贷款的这种限贷，提高二手房贷款利率首付这种差别化的信贷和税收抑制什么，它的目的是抑制投资和投机性需求。这些我认为今年不会放松，不会放松。在抑制投机和投资性需求不放松的情况下，我们市场上剩下的需求是什么，市场需剩下的主体需求主体就变成了自住性需求为主，自住性需求为主。当一个市场上充满了投机和投资性需求的话，这个需求量有多大，我们根本没办法估计，根本没办法估计。

比如说，一个人说要买三套房子，买五套房子是投资投机，他买五十套房子也可能是投机，我们这些网上曝光出来的，龚爱爱在北京有四十一套房子，他显然有投资投机的这种行为，就是他投机投资的这种需求与多大，你是没办法估计的，没办法估计的。

但是通过强有力的把投机和投资性需求给控制住，不能说绝对没有，绝大多数投机投资没有条件，比如，你在北京没有资格买房子，没有五年纳税你不能买房子，没资格买房子，投机和投资性需求都被控制住的话，市场上有多少自住性需求，我们大致可以算出来的，也就是说一个城市里，三五年内。它的住房自住性需求基本上那个是个常数，今年不买，他明年就有可能买，今年买了，他明年就不会买了，不会买了，所以我们就说，2013年，在控制投机和投资性需求不动摇的情况下，不放松的情况下，这个市场出现全国性的大幅度的反弹，我觉得也不具备条件。即使短暂市场起来了，它随后就会降下来，降下来，因为就我说了自住性需求，他今年买了明年就不会买，不会买，所以有望呢整体保持稳定。这是2013年。

从全国现在总的商品房的供求关系上来看，出现的是分化的格局，什么分化的格局呢？全国总体以及绝大部分城市目前供应量充足，供应量充足。我们商品房在建施工面积的增长速度，超过销售面积增长速度十个百分点以上，已经持续了三年多的时间，就是每年啊，我们盖房子的增长速度高于卖出去的增长速度十个百分点以上已经持续了三年多，持续了三年多，全多算总账我们的供应是充足的，特别是在三四线城市供应量是巨大

的，不存在说是供求矛盾紧张引发的价格上涨情况，现在除了少数，前十个二十个城市之外，绝大多数城市的开发企业，还仍然目前面临的消化库存的压力，消化库存的压力。但是，我们在看到全国算总账，如果说供应还比较充足的话，部分二线城市和一线城市供应压力是比较大的，也就是说，这个比如说北京吧，刚才说北京它恐怕在供求关系上到现在还没有得到，有效地调整，主要是需求量太大了，需求量太大，一年新增六十万人，新增家庭户二十五万户，二十五万户，需求量还是确实比较大，比较大。有一部分一线城市和部分二线城市还不是全体的二线城市有一定的压力，但是，全国呢总供应量现在仍然充足。到目前为止，开发企业已经拿到商品房预算许可证还没有卖出去的房子，接近三亿平方米，量还是比较大，该开发企业手中的土地还没有投入开发的整个土地是1.1万公顷，其中住房是七千多公顷，也就是地啊，已经在开发商手里，随时可以形成新的供应，但是我们还是不平衡的问题，就是城市出现的差异，差异。

所以短期来看，我们认为2013年房地产市场，整体有望是有望保持稳定的，从结构上来看，城市分化的格局，依然存在。那么我们从长远来看，关于中国的房产市场，社会上有很多截然不同的这个意见吧，对这个市

场影响特别大，主要是两种极端的这个意见，一种极端的意见呢，就认为中国房地产市场泡沫巨大，泡沫巨大，房价你像谢国忠他们老是在讲中国房地产的这个价格要跌50%，甚至80%，2013年房地产泡沫就要破灭；但是还有一部分人在讲中国房地产市场价格还会暴涨。甚至也有的教授预言，北京这个到2020年房价能达到80万一平方米最高房价，这种两种极端的言论对于市场影响特别大。所以这就给我们提出了一个问题，什么问题啊？我们如何让来判断中国房地产市场，未来，我们不用说太久，到2020年全面建成小康社会之前的这段时间，中国房地产市场，特别是住房市场将会是个什么格局。我们今天住房发展，已经发展到什么阶段，发展到什么阶段，这是需要我们思考的问题，我们到底是面临这个泡沫就要破灭，我们要做好准备呢？还是我们认为，我们要面临的是价格从四万八万涨到八十万的这样一个挑战呢？这是我们需要研究的，研究的。

（四）对2020年之前我国住房市场发展形势的判断

我们对这个问题，也进行了我们的一些思考，我想和大家交流一下我们的研究结论，关于住房市场的发展到2020年之前，我有三个判断，这三个判断是一个整体的逻辑，第一个判断是空间仍大，就是中国房地产特别

是住房市场我们还有空间，我们还没有到房地产市场掉头向下的这样一个发展阶段。第二句话增速减缓，增速减缓是和中国过去十年住房发展的速度相比增速一定是减缓的。第三句话叫做分化加剧，分化加剧。下面我用一点时间和大家分享一下我们的研究结论。

为什么我们今天，今天我们还认为中国房地产市场，住房市场还有空间呢，特别是新房市场还有空间呢？主要原因在于我们现在中国城镇新增常住人口的总量还在增加。

我刚才给大家分享了一个数据，就是2012年中国城镇新增常住人口两千一百万，这个数字是什么概念，这个数字概念是他已经不是城镇新增常住人口年份最多之年啦，我们从1996年开始，城镇新增常住人口每年都在2千3百万人以上，年份最高的是2007年和2010年，以2010年为例，中国当年城镇新增常住人口是两千四百五十万人，两千四百五十万人，也就是说2012年中国城镇新增人口两千一百万，不是增长年份最高的了，但是仍然处于一个高峰的阶段，就是总量还是比较大，虽然他不是最高的了，但是他仍然在两千万以上的这个一个速度，这个规模，他已经不是人口增长最高点，两千四百五十万降到了两千一百万，他已经降下来了，但是他仍然量总量还是很大的，大家想一想城镇新增人口两千多

万，他带来的就是新增住房的需求，新增住房的需求。

而中国目前我们满足中国新增住房需求靠什么？仍然还要靠新建住房来满足。为什么中国要靠新建住房来满足新增住房需求呢？主要是因为中国现在的住房的户数和住房的套数，就是家庭的户数和住房的套数相比我们现在仅仅的大约的是1：1。而发达国家和我们国家是不一样的。

比如说，我问大家一个问题，中国房地产市场和发达国家的房地产市场有什么不同啊？大家说可能有很多很多不同，比如说户型大小不同啊、面积人均面积不同、价格水平不同，这些都不是最根本的不同，中国房地产市场和发达国家的房地产市场最大的不同在于，中国的房地产市场到目前为止仍然是一个以新建商品房交易为主的市场，而发达的国家所有的发达国家的商品房市场基本上是一个以存量房交易为主的市场。

我们再详细说明一些这个问题，比如说美国，我们说美国，美国这几年吧，金融危机之后，他每年商品房的交易量达到四百六十万套左右，四百六十万套左右，那这四百六十万套房子，叫房的是什么呢？主要是买的二手房，就是他91%买的是二手房，新房交易，10%不到，只有9%左右，9%左右就是他每年呢也有大量的家庭买房子，但是只要是换的二手房，二手房市场完全可以满足，

这些家庭买房换房，工作地点变化啊，家庭结构变化所导致的房屋的需求，旧房市场就够了。

而中国，完全是不一样的，我们去年新建商品房卖了多少，卖了十一亿平方米住房，而中国的二手房卖了多少，去年也就卖了3亿平方米，而且还主要集中在北京、上海这些东部的一些城市，我们大量的三四线城市根本二手房市场是非常小的，非常小的，即使在北京二手房占比已经很大了，甚至是全国最大的二手房市场，他占多少呢，也不过是占到整个住房交易量的50左右，就是有一般房子，是二手房满足的，还有一半房子需求是要靠新房市场，新间商品房市场来满足，满足需要。每年我们要靠这么大的新建商品房来满足市场需求，你能说我们的住房市场没有空间吗？显然是巨大的空间。

造成这样一个中国和发达国家住房市场不同的一个根本的原因，就在于我们的发展阶段不同，这个发展阶段又是现在发达国家已经不缺房的阶段，不缺房到什么程度呢？他住房的套数比家庭户数多了10%到20，也就是不缺房，房子多、户数少，这是有道理的，但你知道房子是不动产，而流动的是人，只有房子的套数比家庭户数总量上多才能满足流动的家庭人口的流动，家庭的流动所导致的周转需要，才能周转有余，而我们呢这个中国目前为止，住房的套数和家庭的户数，充其量是1:1.

我们没有富裕的房子，在加上结构的不合理，一部分拥有很多套房子，结构上的不平衡，有一部分空房子，空在少数地方是没有人去的，而大量人去的地方房子不足，就更加导致了我们还仍然还要靠新建住房来满足需求，所以我们说这个空间仍然大的第一条就是我们新增人口，还在持续，对新建住房的需要还在增长。

空间大的第二条理由就是改善性需求还没有结束，现在我们说算人均面积，我们还都不错，32.9平方米算人均，除了结构性不平衡以外，我们还有很多已经有房子的家庭对自己的住房条件实际上并不十分满意，我们说人均住房面积32.9平方米，但是全国在人均住房面积20平方米以下的这个城市，还有32%，也就是说我们说这个32%的城市家庭，人均住房面积还是比较低的，只有20平方米以下，他们现在吃穿已经不存在问题了，他们当收入提高之后，他们住房改善的需求会摆在一时日程上来。

家庭结构的变化就主要指的现在城镇家庭人口的小型化。我们在2000年的时候城镇平均家庭人口有3.11人，现在多少呢，现在只有2.85人。家庭小型化对房地产市场了什么结果呢？就是这个结果就是，即使假定我们城镇人口不增加，家庭小型化也会导致住房需求的增加，我们也计算了一下过去十年里我们买的这些房子里面仅

仅是小型化这一个因素导致了住房需求销售，大概是占到10%左右。家庭小型化，他也会导致这个新增住房的需求，所以我们认为，第一句话就是我们住房市场到2020年之前，住房需求的空间仍然大，对此我们要对房地产的发展，住宅业的发展有信心，有信心。这是第一句话。

第二句话叫做增速减缓，也就是说房地产市场，我们过去经历了十年的高速增长，我们商品房销售面积的增长速度年增长率过去十年达到了16%，我们很多的速度都是在两位数以上，房地产价格的增长，可能大家城市不同，但是增长也是十分的明显。很多地区的房价，特别是像一线城市房价都翻了一倍，两倍甚至三倍甚至个别的项目从这个五千块钱买的可能涨到四万五万那都价格涨得更加的恐怖，更加的可怕。

未来十年我认为，中国房地产的各项的指标增长速度都不可能和过去十年相比，为什么？主要原因在于房地产业业住宅市场发展的所谓的外部环境发生了变化。这外部环境体现在以下几个方面：

第一个方面是过去十年我们有住房制度改革这个巨大的制度红利，释放了巨大的住房需求，而未来我们要大力建保障性住房，要把市场上的需求分流到保障中来，所以这个没有制度红利，相反，我们还要从市场上分流一部分需求；

第二个外部环境变化体现在过去十年虽然也屡次也多次房地产市场，但是真正的没有在上抑制投机投资性需求，而未来我坚信在抑制投机投资性需求方面，仍然会持续的坚持不会放松，我刚才前面给大家分析了，在一个投机投资性需求被洗出市场，自住性需求为主的市场的情况下，这个市场，三五年内的需求量是一定的，短期内上涨后期就会下来，所以我们说这是第二个不同。

第三个不同呢，中国城镇新增人口现在还仍然处于一个相对比较高的，总量绝对量还比较大的这样一个规模，但是，农民进城这一部分，城镇化的速度和今后城镇新增人口的这个增长速度我认为都会下降的，下降的，现在已经开始下降了。虽然总量比较高，但是它的增长速度已经下降了。过去十年中国的城镇化率1.36%，那么未来，我们预计到2020年之前中国城镇化的率年均也都在1%左右，人口的增长速度规模仍然大，但增长速度下来了对这个房地产市场的增长速度也会受到巨大的影响。

第四个，我们说房地产受货币影响很大，今后十年我认为中国的货币发行规模和速度也会得到控制，不会像前十年那样的发钱，货币不会像前十年那么宽松的话，我们的这个房地产市场的增长也会是有限的，

所以我们认为增速会下降，我们不可以把过去房地产市场发展的经验复制到未来的十年。

第三句话叫做分化加剧。分化加剧主要是指的如果说和过去十年相比，中国房地产市场的格局会发生很大的不同。过去十年，中国房地产市场住房市场是个什么格局呢？是单边上涨的格局，也就是说，我们看到过去十年，看到的中国的房价不论是大中小城市，还是一二三四线城市，还是东中西部地区连县级市房价都在涨，成交量都在涨，这个基本上没有跌的，都在涨。

但是未来十年，我认为中国的房地产市场的这个销售也好，价格也好可能会出现一个分化，就是说一部分城市可能还面临着成交需求量的持续增加，价格上涨、压力还巨大；还有一部分城市恐怕价格就不涨；还有一些城市恐怕价格还要下跌，因为过去透支了这个市场，反而要跌回来，跌回来。他就不是一个单边上涨的格局，将来分化的格局。

为什么会出现这种分化格局呢？主要是我们城镇，中国是一个大国，人口流动大方向规模影响各整个房地产市场的格局。现在中国人口流动的格局就是，人口向大城市流，这个方向流。这个农村有一点能力的人到周边的县城买套房子结婚，县城里有能力的人，有实际的人到他周边的地级市买个房子定居，孩子在那里学习，

受教育。地级市有钱的人有能力的人到省会城市买个房子，到那里你里面去定居，那么全国有钱的人到北京上海一线城市定居，它是一个人口向上流动的这样一个格局，这个格局在短时间内还很难改变，所以就导致人口聚集越多速度越快规模越大的地方房地产市场的这个压力就越大，而人口相对流出的地方，有钱人都往外走的地方供应量大，需求量减少，所以他的市场会出现一个这个供应过剩，要消化前面的透支市场的那部分啊，存在这样一个问题，所以我们各个地方在发展，推动房地产市场发展的过程中呢，采取一些谨慎的策略是非常重要的。

（五）如何促进房地产市场的健康发展那么如何促进房地产市场的健康发展？我有以下三个方面的建议供我们学员思考。我们说房地产业对国民经济影响特别大，我们要促进房地产业的健康发展，只要房地产市场健康发展了就有利于国民经济的稳定运行，怎么样做好房地产市场的健康发展呢？

第一，我认为要做好城镇化这篇大文章。很多地方误认为我要发展房地产市场来保持当地的一个经济稳定、财政收入的一个增长，就是单纯的刺激土地市场，单纯的刺激的楼市，房地长市场能够可以使房地产市场繁荣的。我觉得这个，恐怕是一个具有大的风险的这样

一个举措，我们要发展房地产市场，要促进房地产市场的稳定，持续发展的主要的做法不是你刺激房地产市场发展，而是要做好城镇化这篇大文章。如果你通过产业的发展有效的集聚城镇的人口这个时候我们的房地产市场，住房市场还是土地上不用刺激，他自然就会起来。自然就会起来，我们通过产业来引导人口的积聚，单纯的刺激房地产市场，就有可能造成房地产市场的一时短期的增长，后期增长反而出现供给的泡沫，你不如说这个城市要维持房地产市场的第一条还是要发展产业，第二产业，第三产业，通过各种产业的发展来有效地积聚人口，有人口支撑的房地产市场才是坚实健康的市场。

而脱离了人口房地产市场本身就蕴含了巨大的风险，只能繁荣一时，繁荣一时，所以这是我第一条建议，我们各个地方要踏踏实实通过产业的发展，做好城镇化这篇大文章，有效地集聚人口才是房地产市场持续健康发展的一个坚实的动力。

第二条就是我们要理解或者是要有足够的思想准备，接受，长期，今后将会较长时期的抑制投机这样一个，这样一个，要理解首先我们要理解第二，恐怕我们要配合的抑制投资性需求的这样的一个。为什么一定要控制投机性需求呢？大家都说很多人也提这样一个建议，说房地

产市场就是市场，何必要干预它呢？把你自己的事情做好就行啦，你做好你的保障就可以啦，不要去干预市场。

但为什么要干预房地产市场呢？当然，一个原因是房地产市场与国民经济关系密切，房地产市场如果出现了不稳定，就会对国民经济整体运行会产生危害。

第二点就是我们前面所介绍的房地产本身住房包括住房在内的房地产本身有很强的资产属性。表面上，我们看到的是住房资源占有的不平衡，表面上看到一部分住的很大很好拥有很多套房子，一部分租不起买不起好像体现在住房层面上，但是他背后所反映的却是居民家庭财政收入的两极分化。因为房子是资产，你拥有房子多，不是说你住的房子，你住的条件好，更多的是反应了你家庭财富的量级的差别，量级的差别。

所以这个住房它涉及的民生，如果不能够很好的调整，住房在居民中的这种有序的分配的话，那么这个住房资源占有的不平衡所导致的居民家庭财富的两极分化将会对社会的和谐稳定造成巨大的伤害，巨大的危害。所以，我们说一定会坚持调整，因为现在的不平衡已经比较严重了，如果再不采取来有效地制止这种不平衡的继续扩大，那未来这个不平衡所带来的问题，将会更加的严重，更加的严重。当然，我觉得我们

大家都认为市场最好的办法，还是用经济手段比较好，比如说你拥有多套房子，你就多缴税嘛，房产税就是一个很好的办法，这个，而我们现在就没有房产税，二房产税就是很好的经济手段，经济手段。

将来我们可以想象如果中国有了房产税，拥有多套房子的这部分人，您房子的持有成本就会增加，你增加了持有成本那个时候，这个时候它拥有很多套房子的这部分家庭，一定会有两种选择，一个选择要么租出去，要么把它卖掉，否则的话咱们不用多说，如果2%的房产税的话，50年你要从新买一套，买一次你的房子，1%的房产税你要100年你要从新买一次你的房子，因为房产税是你年年要交的按照评估价格交，房屋价格张的越快，涨的越高，你房产税交的越多，所以经济手段，特别是税收都是一个很好的确实是很好的一个调整财政不平衡的一些手段，当然在中国我们知道，我们过去没有房产税这样一些制度，我们在房地产的时候，因为税啊都是很严肃的，他是要依法征收，我们的在法律准备准备我们显然是不足的。

现在采取的一些措施，行政性的措施来抑制投机，比如说限购就是这样出台的，限购就要求房价高涨的快的地方和省级以上的城市都必须实施限购，来弥补我们经济手段的不足。我认为，我们会在不断地完善我

们的所运用的手段，逐渐的减少行政手段来更多的增加这个经济手段，但是无论是行政手段还是经济手段，我认为将来抑制投资和投机性需求的这种方向不会改变，对此，我们对此要有足够的准备。

第三个就是提高城市的综合承载能力。因为房地产的房地产，房地产就是不动产，就附着在土地上的产业，他和我们地方的城市的建设，城市的综合承载能力的提高有密切的关系，今天时间关系这个问题就不和大家所交流了。

三、履行好住房保障职责，建设美好城市

（一）世界各国的住房保障措施

下面和大家介绍第三个方面的内容，就是履行好住房保障职责，建设美好城市。应该说，住房保障是一种公共服务，是必须履行的一项职责。

我们在研究一下，世界各个国家在履行住房保障这个职责的时候，我们可以看到有很多具体的保障方式，各个国家在住房保障这个问题上，通常有以下几个方面的措施来进行选择。

第一就是建房子公共建保障性住房，提供给中低收入家庭居住；（建）。

第二种方式，发放住房补贴；发补贴，通过补贴的

形式让这些中低家庭到市场上去租房子，比如说美国就有专门住房券（补）；。住房券就是发的一种补贴。

第三种方式就是通过这个贴息的办法，帮助这些中低收入家庭贷款到市场上买房子，贷款贴息因为全款买房子有困难，贷款买房子成本是比较高的中低家庭负担起来有一定的难度，这个时候，很多国家通过贴息，让贷款，这些中低家庭能够很便宜的利率来贷款买房子，这就是贴息。

第四种办法叫免税，像很多国家，特别是比如说美国，典型的就美国家庭第一次买房时候，它要抵扣还银行的这些钱都是要抵扣个人所得税的，免税。

另外，还有一些国家采取对房屋租金进行管制的办法，来保护中低家庭租房权，一部分这个租户的租金不能上涨，不能上涨。

还有，一些国家采取一些其他的金融支持手段，帮助中低家庭，实现租房的改善的需要，比如说美国就有，美国，加拿大都有住房抵押贷款的担保机构，性的，成立的，地下担保机构，就是说，也就是说，中低家庭还款能力不足，很多银行是不给它们提供贷款的，不给它们提供贷款，它们就没有办法买房子，怎么办呢？说，我来给他提供担保，提供担保，让他能够通过银行贷款来实现这个自己的住房需求，也就

是说建、补、贴、免、融这些手段都是住房保障的一些具体落实的形式。

当然在中国目前我们这个发展阶段呢，我们主要的住房保障，建为主，为什么要建呢？我刚才说了是因为我们新增需求量很大，我们没有到发达国家不缺房这个阶段，所以，我们仍然要建，建保障住房是我们各级在十二五期间，至少要完成的我们的非常重要的一些我们的职责，我们看到的是各个省每年这几年都在和住房部签订住房保障的协议，保证这个任务的落实和完成。

（二）建设保障性住房难题及国际经验

好，那么下面就建保障性住房我们要注意什么？我认为我们建设，通过建设保障性住房提供保障这种形式，也有需要我们学习和借鉴国际经验完善我们自己的一些做法的一些方面，主要包括建、分、管、退四个方面。

首先是建，我们建保障性住房，建保障性住房钱从哪来？地从哪出？建什么样的房子？首先我们要面临的这样一个问题的决策，那么钱从哪出呢？应该说我们要分建的是出租型的保障性住房呢？还是建的是产权式的保障性住房呢？产权式的保障性住房出资的主体当然是是购房者自己，购房者自己，就是谁买房子，你不如说，我们经济适用行住房规定的是开发经济使用主房含有3%的净利润，也就是说，实际上提供土地的支持，

那么建房子的钱只要是买房子承担了。

我们需要研究的是，大力提供的公共租赁住房，廉租房这种以租赁的这种形式提供住房应该它的钱从哪里出呢？地从哪里出呢？我认为呢，从理论上来进行研究以及从各国实践来看，租赁式保障都是所提供的公共服务，其资金主要是由出，和地方两级财政共同承担，共同承担。那么当然虽然钱可以出，但是具体的操作建设的过程中，是可以让企业参与的，但是出钱的主体还是。

当然，地就更不用说了，比如说，这个各个国家比如土地都是私有的那他解决保障性住房，保障性住房的地从哪里来呢？都是在市场上购买的，在市场上购买的。所以，我们说租赁是保障出钱主要的还是出，要履行你的保障性住房责任，就是要出钱，当然在这个过程中，各个国家都是都地方分担这样一个建设费用。

那么建什么样的房子？可以喝大家交流的是，世界各个国家的保障性住房面积都比较小，他们都是提供的是基本保障。比如说，最极端的，我们说现在看到的，四口人住到32平方米，保障房只要32平方米，四口人。面积还是很小，也就是说保障住房是公共资源，这种公共资源是用我们财政，财政哪里来的？财政我们

利用的是纳税人的钱提供的基本公共服务，而基本公共服务只能保障基本，不能保舒适、豪华。所以保障性住房建呢，我们要建什么样的房子主要建基本保障的这种房子，它的面积相对来说都不可能大，我们现在呢，我们还要避免在保障性住房的建设过程中出现过去的这种豪华保障这种方式，面积过大，这样一个对象，能够享用这种保障性住房的对象，肯定就不需要保障的低收入家庭了，显然和我们的保障是不相吻合的，我经常说，保障，住房保障是保障，而不是福利，一定要分清这两个概念，那么既然是保障，所以它就要求，我们只能提供的最需要，最困难的家庭。

第二就是分，分给谁？分给什么样的这个人群？国外的经验就是，它其实有一个通行的原则，什么原则呢？凡是家庭的住房支出，就是你每一个月用于租房子的钱超过了家庭总支出的25%到30％，各个国家不一样，有的定在25%，有的定在30％。超过了25%或者30％的话，统统都应该提供帮助，提供援助，提供援助，就是你整个用于租的房子这个租金超过你家庭总支出的如果30％以上了，这个都应该受到支助的。它是各个国家都有这个原则，它没有按照人群来分。比如说，什么样的人，你什么职业的人，可以受保障性住房，什么样职业的人就不能受保障性住房，它是没有这个界定的，

他无论你是公务员也好啊，还是引进人才也好啊，还是大学老师也好啊，还是什么企业的职工，不论什么企业职工也好，无论你是什么人，只要是符合了这样一个条件，都应该保障都保。

那么就住房保障呢，通常体现在这个保障对象上，是有两个特点，哪两个特点呢？第一是托底性的保障，就是托底的，社会的最底层，托底性的保障就是主要是那些什么残疾人啊，一辈子就业能力都比较地下的很难有靠自己的努力来解决它的住房困难的这部分家庭，要保托底，不但要保一时，可能要保一辈子都有可能，因为他一辈子终身都没有，都收入很低的话，要保一辈子，叫托底性保障。

第二类叫做过渡性保障，就是暂时性的过渡性的保障，一部分年轻人他刚参加工作的时候，工作不稳定，收入也很低这个时候呢，来帮他，提供保障住房的住，但是他随着工作经验的积累，工作年限的延长，他工作稳定了，收入开始提高了，他就不符合保障性对象的时候，他就要离开，这是暂时性的过渡性保障。

另外，保障性住房在分配对象的时候呢，通常采取的注重公平性，注重公平性也就是说，这个保障性住房，什么样人能够住到保障性住房呢？在供求矛盾比较紧张的一些城市和一些保障性住房项目上，采取的都是轮候

或者抽签制，轮候或者抽签制。不如说在，它的规定保证你7年之内能够轮候到一套保障性住房。要轮候，因为需求量大，供应不足要轮候。当然也有抽签的。

大家说，我们在具体的操作中，到底是轮候好呢，还是抽签好呢？我个人的看法，轮候按照不同家庭的困难程度，家庭人口的多少啊收入的多少，困难程度来进行打分，大家排队再加上申请年限，所有的指标设成不同的分值，然后大家进行排队。这种轮候比抽签要好，要更加公平，因为抽签给大家的感觉是什么呢？我很幸运，大家一共是一百套房子，三百个家庭抽，我抽到了，我感觉我很幸运，他的第一感觉就是我很幸运，但是呢，如果我们通过打分采取轮候制的话，它轮到的最困难的家庭首先是保障性住房，他第一感受是他很感激，很感激，他就觉得很公平很感激，所以他的心里感受是不一样的。当然，从另一个层面来讲，抽签是很简单的，大家就抽签就是啦，谁中了是谁，而轮候呢要打分，要设置分值啊，要排队啊，我们在管理层面上啊它需要一些更精细化得一些操作，对来说可能就不像抽签那么容易操作，但是从体现公平性来讲，我认为轮候是要优于抽签的，优于抽签的。

第三就是管，管房子。建分我们都说了，下面就是

管，怎么管好保障性住房？实际上我们要有足够的心里准备，管好保障性住房难度是非常大的，非常大的，如果管不好，就有可能沦为类似平民窟这种现象出现，要想把它管好，就需要投入大量的人力和资金，大量的人力和资金。这个管，怎么管呢，实际上根据国际上的经验来看，因为很多国家都走过了这样一些发展阶段，我们总结他的经验来看呢，他有分两种管理，包括两种管理，一种是对物的管理，建筑物，为你提供了保障住房你产权是的，你履行对建筑物的管理的职责。维护、养护、维修、绿化、卫生、治安及所有的社区的管理都是要出钱的；要提供物的管理。

除了对物的管理之外，很多国家和地区还包括对人的管理，人的管理，因为大家知道保障性住房的楼里。住的都是低收入家庭，那么低收入家庭由于受教育的原因啊，由于各方面的原因可能他的行为方式啊都不是那么非常的规范，比如说，他可能乱扔垃圾，比如说他对公共的这种爱护啊就不会很好，比如说他可能也会高空扔东西，砸着人啊，所有的这些行为，都无疑是增加了对整个小区管理的投入和成本，投入和成本，乱扔垃圾，你要不乱扔垃圾的话，可能有两个保洁员就够了，你乱扔垃圾，可能要增加四个，六个保洁员才能把垃圾搞清楚，对不对。如果你不爱护公务的话，维护的成本

就大幅度提高，如果大家都爱护的成品话，维修的成本就很低，所以这个时候，要加强对人的管理，怎么加强对人的管理呢？我们看到的情况，这个是我们国家过去没有的，我觉得值得各个地方在学习和借鉴参考的，比如说像日本，像他们保障多人的管理打分制，比如说，你破坏了公物扣多少分，高空抛东西了扣多少分，你乱扔垃圾了扣多少分。达到了一定分值之后，对不起，你要搬出保障性住房，你没有资格住到保障性住房，他这种制度啊，表面上是看到是一种处罚制度，实际更多的是事先的提示和警告的作用。这样约束大家的行为，约束大家的行为，所以我们说这个管啊，要投入大量的资金人力，是我们恐怕要有足够的准备，建保障性住房，建完了监视周期也应该两到三年，住保障性住房，管保障性住房，可要管几十年，这些相应的制度安排也要充分做好准备。

最后就是退，不符合保障性住房条件的人，要退出保障性住房。怎么退？世界性难题。各个国家都很困难，那么怎么退呢？通常呢，我觉得是有两个方面。，第一，以房促退；第二是以归促退。什么叫以房促退呢？就是保障性住房确实建的不能太豪华，如果保障性住房建的太豪华，什么热都想住，而且住进去谁都不愿意离开，不愿意离开，所以保障性住房要建得符合基本保障的这

样的要求，使那些一旦收入提高了的家庭就不想继续住下去。是最好的，最好的就是面积上就是不能建的太大。

第二个就是以归促退，怎么以归促退？就是说，比如说，你租保障性住房让你交很便宜的租金，那么你这个收入提高了，是不是要搬走呢，他不肯搬，不肯搬怎么办呢？就需要交，就是按照市场租金来收租金，甚至高于市场租金来征收租金，这样视同退出。这样他虽然住在保障住房里。但是它交的是市场价格租金，就没有给他补贴，那么这样的话呢，就视同是退出的。

我们看到在日本他如果收入条件超过了你不搬离保障性住房的话，就要交市场租金的两倍，就会自动搬走，这个规则要事先就要立好，事先就要立好。进住的时候就立好，那么怎么样采取你要的提高租金，他又不交高租金怎么办呢？我们现有的经验就是：先按市场租金收，然后按照困难程度退。一旦你不符合保障性条件，我就不给你退了，不给你退了，来通过规则来解决它的退出问题，所以我们说保障性住房建设现在我们正处于大规模建的阶段，我们可能面临的问题主要是建设的资金，土地啊这样一些压力。后期的建设任务还是非常的重要。难题也更加难，我们需要统筹考虑。

当然保障性建设、提供住房保障这项工作不是一蹴而就的，也不是一个五年计划就能完成的，这是一个政

府长期需要提供的一些公共服务，即使中国达到发达国家的发展阶段，我们仍然还要面临着低收入家庭的住房保障问题。因为你到任何的发达阶段总有一部分家庭需要的帮助，资助才能够解决它的住的问题，这个什么时候都会存在，所以我们就要有一个长期的考虑，通盘的设计，通盘的设计。

当然最重要的还是，我们还要立法，今年呢有望咱们国家呢第一部国家保障条例有可能出台，有可能出台。当然仅仅有这个还是不够的，仅仅有住房保障条例我觉得不够的，各个国家都通过立法的形式确立住房发展的目标，来同时保障各项配套的一些落实，配套的落实。我们看到的是很多国家在住房立法上可以说下了很大的功夫，也对指导住房保障起了很大的作用，很大的作用。发达国家在立法上有很多的经验，是值得我们学习的。

所以我们说住房的这个保障住房的发展，顶层设计还是非常最重要的；这个顶层设计只要要考虑我国的国情、地情和市情！国情、地情和市情！建设是我们面临的做大的难题，现在目前阶段最大的难题，但是我认为建这个难题相比后期的管理来说恐怕还不是最大，建成后管理才是大问题！我们下一步面临着巨大的考验，需要我们制定各个地方根据自己的当地的情况，制定

更精细化的管理的。另外建设规模大，建设快好不好呢？显然是好，但是分配好才是关键！如果我们不能够分配好，分配的更加公平，那么我们建的越多，社会的不满情绪就会越大，所以，我们说分配，也是住房保障分配好，制定好退出的一些规则，也是整个住房保障建设其中，制度建设中，建设中一个重要一环。那么今天借这样一个时间和大家简要的概要的把住房发展这样一个问题和大家做一个交流，以上内容仅供大家参考，谢谢大家！

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