⼆⼿房买卖中的户⼝问题
在⼆⼿房买卖过程中，由于房屋的户籍属性或户籍管理的房屋属性⽽引发的纠纷很多，户⼝问题必须得到购房者的⾜够重视。
笔者认为，引发户⼝问题的原因主要有以下三个⽅⾯：第⼀，房屋权属管理和户籍管理不可分离；第⼆，不能直接对户⼝迁移作出民事判决；第三，现有的户籍管理存在漏洞，难以应对房屋转让过程中产⽣的户⼝问题。
那么，在实际⼆⼿房买卖过程中，购房者应该如何处理户⼝问题呢？
第⼀，预先调查核实。在签订⼆⼿房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者应亲⾃或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进⾏核实。有的出售⽅承诺没有户⼝，但仍应到警署核实。这样做除了核实出售⽅承诺的真实性以外，还可以防⽌有其他⼈的户⼝仍未迁⾛，⽐如出售⽅以前购房时的上家户⼝等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书⾯的核实报告，并加盖公章，防⽌少数从业⼈员的疏忽或欺骗⾏为。如核实结果表明有户⼝的，应在房屋买卖合同中设定户⼝迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。
第⼆，在买卖合同中设定户⼝迁移条款和违约救济条款。如上家有户⼝在所出售的房屋当中，约定户⼝迁移条款应注意哪些问题呢？⾸先，应要求出售⽅在申请过户登记前的特定期限内将户⼝迁出，⽽不能约定在申请过户登记之后。其次，应约定具体的违约责任。⽐如，每逾期⼀天的罚⾦；在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿⾦等。再次，如出售⽅提出在交易完成后的⼀定期限内将户⼝迁出的话，购买⽅要审慎决定是否要接受这样的交易条件。
曾有⼀位当事⼈向笔者咨询，问是否可以有变通措施允许出售⽅在交易后⼀年内迁出户⼝，且⼜能防范风险。因为下家很喜欢上家的房⼦，除户⼝问题以外的其他交易条件都很满意。从促成交易和降低风险的原则出发，笔者向其提供了两条建议：⼀是约定较⾼的逾期违约责任，并要求出售⽅提供现⾦担保；⼆是要求出售⽅提供可以接受其户籍迁⼊的直系亲属的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁⼊，下家有权申请强迁户⼝。这个建议最终被他们接受，双⽅进⾏了交易。
笔者在实际⼯作中曾碰到很多交易完成后出售⽅未能按约迁移户⼝的纠纷。直接向起诉只能追究违约责任，却不能诉请迁移户⼝，⽽有的当事⼈没有约定具体的违约责任标准，情况更加糟糕。⼀般情况下，除了追究合同责任以外，购房者可以求助于警署或启动⾏政救济程序。但不可回避的⼀个问题是，现有的户籍管理规定并未对因房屋转让⽽产⽣的户⼝迁移问题进⾏针对性规定，导致了制度性漏洞。由于户籍管理的相关规定对户籍迁移和分户有着较为死板的规定，对于出售⽅未迁出的情况下，购房者的户⼝难以迁⼊。
针对上述问题，笔者建议相关部门可以采取以下措施解决纠纷：第⼀，设定户籍转移的前置审查程序。既然户籍管理和房屋的产权管理不可分离，索性设定在产权转移时的户籍审查，设定合理的户籍审查义务，以避免问题的出现。第⼆，采取灵活的分户措施。对于上家户⼝在房屋转让过程中因种种原因⽽导致未能迁出的，采取分户策略，将原上家户⼝变成空挂户⼝，以解决购房⼈的户⼝迁⼊问题；实践中也有这样做的，但严格意义上来说，尚属于协调处理的结果，和现有的⼝径存在⼀定的冲突。第三，设⽴⼀个类似于公积⾦封存办公室这样的户⼝封存办，出售⽅出售房屋后⼀定期限内未迁移户⼝的，可以通过⼀定的程序将这类户⼝封存起来，以解决灵活分户⽽可能带来的后遗症。
