市基准地价及修正体系 )基准地价成果
市国土资源局2007年5月16日发布的关于应用新的《市中心城区土地级别与基准地价有关问题的通知》，2007年最新的基准地价于2007年6月1日起施行。本次基准地价成果，是在城市土地分类定级的基础上，对土地出让、转让、房地产开发等交易类型的样点，采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等方法进行测评、检验，统计与建模，并结合城市地价动态监测体系进行适时调整，分别测评出商服、住宅、工业三类用地不同级别的平均价格。各类用地基准地价详见《市中心城区各类用地基准地价表》。
商业用地基准地价标准如下：
市中心城区各类用地基准地价一览表
类别 级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级 非城市建设区 商业用地 住宅用地 元/平方米 8310 6765 5805 4200 2565 1725 / 工业用地 元/平方米 万元/亩 12555 9630 6690 4500 2730 1995 / 837 2 446 300 182 133 万元/亩 元/平方米 万元/亩 554 451 387 280 171 115 工业区 750 600 480 50 40 32 ⑴基准地价涵
基准地价：是一个级别同一类别土地的平均价格。
基准地价构成：包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益
（土地纯收益）三部分。
⑵基准地价设定条件（商业用地） ①设定使用年限：40年。 ②基准日期：2006年3月31日。
③开发程度：“六通一平”即宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通气、通讯及红线场地平整。
④容积率：平均容积率为4.0。 ⑤还原利率：
表3-2 商业用地还原利率表
1～2级 3级 4～5级 6级 8.00% 7.50% 6.50% 6.00% 表3-3 商业用地容积率修正系数表
容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤1 0.7 6 1.29 1.5 0.77 6.5 1.35 2 0.8 7 1.4 2.5 0.85 7.5 1.45 3 0.91 8 1.5 3.5 0.96 8.5 1.54 4 1 9 1.58 4.5 1.08 9.5 1.62 5 1.16 ≥10 1.66 5.5 1.23 - -
商业一级用地修正因素指标说明表
影响因素 标准 临街状况 个别因素 交通停制度（临街道路类型） 距地铁站点距离（米） 指标优 较优 一般 较劣 劣 三面及以上临街及拐角地 步行街 二面临街及临街（拐） / 一面临街 混合道路、无交通管制 大于500米 / 背街 混合道路、有交通管制 / / （0，150] （150，500] / 物业类型 周边土地利用类型 铺面 专业商场或现代商务中心 商业、办公混合用地 综合楼 独栋经营型写字楼 办公、住宅用地 停车场位置在100米以外 对利用有一定影响 企业自用办公楼 低洼棚户等待改造区 停车场位置在500米以外 对利用有严重影响 专业市场、商业区 自备停车场，同时办公用地 交通配套状况 100米围有大型停车场 自备停车场 100米围有停车场 对利用无影响 宗地形状 其他状况 对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正 备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 表3-5 商业一级用地修正系数表
影响因素 指标标准 临街状况 优 2.77 1.38 2.08 2.08 2.08 1.38 / 1.38 较优 1.38 / 1.04 1.04 1.04 0.69 / 0.69 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 / / / -1.03 -1.03 -0.69 -0.34 -0.69 劣 -2.74 -1.37 / -2.06 -2.06 -1.37 -0.69 -1.37 交通停滞度（临街道路类型） 距地铁站点距离（米） 个别因素 物业类型 周边土地利用类型 交通配套状况 宗地形状 其他状况 备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点
二级商业用地修正因素指标说明表
影响因素 商业繁区域因素 华度 交通便捷度 个别因素 指标标准 商服区级别 优 市级商服中心或专业市场 有主干道通过 三面及以上临街及拐角地 较优 市级商务中心区 有次干道通过 二面临街及临街（拐） 一般 区级商业中心 有支路通过 较劣 小区级商业中心 劣 街区级商业中心 道路通达度 临街状况 一面临街 / 背街 交通停滞度（临街道路类型） 距地铁站点距离（米） 物业类型 周边土地利用类型 （0，150] （150，500] 专业商场或现代商务中心 商、住、办公混合用地 步行街 / 混合道路、无交通管制 / 混合道路、有交通管制 大于500米 / 独栋经营型写字楼 住宅、工业用地 停车场位置在100米以外 对利用有一定影响 / 企业自用办公楼 工业用地 停车场位置在500米以外 对利用有严重影响 铺面 综合楼 专业市场或商业区 自备停车场同时住宅用地 交通配套状况 100米围有大型停车场 宗地形状 其他状况 自备停车场 100米围有停车场 对利用无影响 对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正 备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 表3-5 二级商业用地修正系数表
影响因素 区域因素 指标标准 商业繁华度 交通便捷度 商服区级别 道路通达度 临街状况 交通停滞度（临街道路类型） 距地铁站点距离（米） 优 2.53 2.21 2.21 1.11 1.74 1.58 1.58 1.11 1.11 较优 1.27 1.11 1.11 / 0.87 0.79 0.79 0.55 0.55 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -1.63 / / / / -1.02 -1.02 -0.71 -0.41 -0.71 劣 -3.25 / -2.85 -1.42 / -2.03 -2.03 -1.42 -0.81 -1.42 个别因素 物业类型 周边土地利用类型 交通配套状况 宗地形状 其他状况 备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 商业三级用地修正因素指标说明表
影响因素 区域因素 商业繁华度 交通便捷度 指标标准 商服区级别 优 市级商服中心或专业市场 较优 一般 较劣 劣 市级商务中心区 有次干道通过 二面临街及临街（拐） 区级商业中心 小区级商业中心 街区级商业中心 道路通达度 有主干道通过 三面及以上有支路通过 临街状况 临街及拐角地 一面临街 / 背街 交通停滞度（临街道路类型） 个别因素 距地铁站点距离（米） （0，150] （150，500] 专业商场或物业类型 铺面 现代商务中心 周边土地利用类型 专业市场或商业区 商、住、办公混合用地 步行街 / 混合道路、无交通管制 / 混合道路、有交通管制 大于500米 / / 综合楼 独栋经营型写字楼 住宅、工业用地 企业自用办公楼 住宅用地 工业用地 自备停车场交通配套状况 同时100米围有大型停车场 宗地形状 其他状况 对利用无影响 自备停车场 100米围有停车场 停车场位置在100米以外 对利用有一定影响 停车场位置在500米以外 对利用有严重影响 对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正 表3-5 商业三级用地修正系数表
影响因素 区域因素 商业繁华度 交通便捷度 指标标准 商服区级别 道路通达度 临街状况 优 较优 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 劣 3.66 1.83 3.2 3.2 1.6 1.6 1.6 / -2.61 -5.23 / / / -4.57 -4.86 / 交通停制度（临街道路类型） 距地铁站点距离（米） 个别因素 物业类型 周边土地利用类型 交通配套状况 宗地形状 其他状况 2.52 1.26 4.86 1.14 4.86 1.14 1.6 1.6 0.8 0.8 -1.63 -3.27 -1.63 -3.27 -1.14 -4.86 -0.65 -1.31 -1.14 -4.86
四级商业用地修正因素指标说明表
影响因素 区域因素 商业繁华度 交通便捷度 指标标准 商服区级别 优 市级商服中心或专业市场 较优 一般 较劣 劣 市级商务中心区 有次干道通过 二面临街及临街（拐） 区级商业中心 小区级商业中心 街区级商业中心 道路通达度 有主干道通过 三面及以上有支路通过 临街状况 临街及拐角地 一面临街 / 背街 交通停滞度（临街道路类型） 个别因素 距地铁站点距离（米） （0，150] （150，500] 专业商场或物业类型 铺面 现代商务中心 周边土地利用类型 专业市场或商业区 商、住、办公混合用地 步行街 / 混合道路、无交通管制 / 混合道路、有交通管制 大于500米 / / 综合楼 独幢经营型写字楼 住宅、工业用地 企业自用办公楼 住宅用地 工业用地 自备停车场交通配套状况 同时100米围有大型停车场 宗地形状 其他状况 对利用无影响 自备停车场 100米围有停车场 停车场位置在100米以外 对利用有一定影响 停车场位置在500米以外 对利用有严重影响 对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正 备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点 表3-5 四级商业用地修正系数表
影响因素 商业繁华区域因素 度 交通便捷度 临街状况 交通停滞度（临街道路类型） 距地铁站点距离（米） 个别因素 物业类型 周边土地利用类型 交通配套状况 宗地形状 其他状况 1.4 1.27 1.27 0.7 0. 0. 0 0 0 / -0.83 -0.83 / -1.67 -1.67 0. / 0 / -1.17 1.78 0. 0 / -2.33 道路通达度 1.78 0. 0 / / 商服区级别 2.04 1.02 0 -1.33 -2.67 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 0. 0. 0.45 0.45 0 0 0 -0.58 -0.33 -0.58 -1.17 -0.67 -1.17 备注：地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点
表3-1 四级住宅基准地价标准表
土地级别 地价标准(元/平方米) 一级 8310 二级 6765 三级 5805 四级 4200 五级 2565 六级 1725
住宅用地还原利率表
1～3级 4～6级 6.00% 5.50%
表3-3 住宅用地容积率修正系数表
容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤1.5 0.8 4.6 1.12 1.9 0.84 4.9 1.17 2.2 0.87 5.2 1.22 2.5 0.9 5.5 1.27 2.8 0.92 5.8 1.32 3.1 0.94 6.1 1.36 3.4 0.96 6.4 1.4 3.7 0.98 6.7 1.44 4 1 ≥7 1.48 4.3 1.06 -- --
三级住宅用地宗地地价因素说明表
指标标准 影响因素 商服繁 华度 交通便 区 域 因 捷度 基本设 施状况 优劣度 规划条件 商服区 级别 道路通 达度 基本设 施状况 污染状况 土地利 用类型 优 市级商务中心区 较优 市级商服中心 一般 较劣 劣 街区级商业中心 / 三环路外郊县 污染明显 工业 低洼棚户邻普通商住邻拆迁安置小区 小区 区及治安状况差的区域 次干道 〔150，距地铁站点距离（米） （400，800） 邻近学校类型 宗地形状 邻大学 / / 邻重点中小学 / 400〕或大于800 / 对利用无影响 / 有一定影响 / 主干道及型道路 高架桥、立交桥及快速通道 小于150米 / 有严重影响 区级商业中小区级商业心 中心 / 有主干道通过 有次干道通过 有支路通过 一环路 / 住宅 邻高档住宅小一环路和二环二三环路之三环路外城路之间 / 间 洁 混合区 市中心区 污染明显 混合区 素 环境质量环境宁静整噪音、大气有污染源、住宅、办公混住宅、商业住宅、工业合区 邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地 社区环境 区；临整治后的河流、市政广场、绿地 个别因素 临街道路类型 社区道路 市政支路 地形状况 其他情况 / 有一定起伏利一造景 平坦 地形起伏过大 / 对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正
三级住宅用地宗地地价因素修正系数表
指标标准 影响因素 商服繁 华度 交通便 区 域 因 捷度 基本设 施状况 优劣度 规划条件 商服区 级别 道路通 达度 基本设 施状况 污染状况 土地利 用类型 优 0.76 0.67 1.05 / 0.67 1.52 0.76 1.52 0.38 / / 0.95 较优 0.38 0.33 0.52 / 0.33 0.76 0.38 0.76 0.19 / 0.14 0.48 一般 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 较劣 -0.56 / -0.78 -0.49 -0.49 -1.13 -0.56 / / -0.21 -0.21 -0.71 劣 -1.13 / -1.55 -0.99 -0.99 -2.26 -1.13 -2.26 / -0.42 / -1.41 素 环境质量社区环境 个别因素 临街道路类型 距地铁站点距离（米） 邻近学校类型 宗地形状 地形状况 其他情况 四级住宅用地修正因素指标说明表
指标标准 影响因素商服繁华度 交通便商服区级别 道路通达度 基本设施状况 污染状况 优 市级商务中心区 有主干道通过 一环路 较优 市级商服中心 有次干道通过 一环路和二环路之间 一般 区级商业中心 较劣 小区级商业中心 劣 街区级商业中心 三环路外郊县 有污染源、区域因素 捷度 基本设施状况 环境质量优劣度 有支路通过 二三环路之间 环境宁静整洁 三环路外城市中心区 噪音、大气 污染较明显 污染明显 规划条件 土地利用类型 住宅 邻高档住宅小区；临整住宅、办公混合区 邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地 住宅、商业混合区 住宅、工业混合区 工业 社区环境 治后的河流、市政广场、绿地 邻普通商住小区 邻拆迁安置小区 低洼棚户区及治安状况差的区域 高架桥、立交桥及快速通道 小于150米 临街道路类型 个别因素 距地铁站点邻近学校类型 宗地形状 地形状况 其他情况 社区道路 （400，市政支路 次干道 [150，400]或大于800 对利用无影响 平坦 主干道及型道路 距离（米） 800] 邻大学 邻重点中小学 有一定起伏利于造景 有一定影响 有严重影响 地形起伏过大 对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正 备注：1、污染源：指制药、热电厂等严重污染源及未改造的污染河流等； 2、道路通达度中的主干道、次干道及支路的含义参考《市规划管理技术规定》相关容； 3、地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点。 表3-5 四级住宅用地修正系数表
指标标准 影响因素商服繁华度 交通便捷商服区级别 道路通达度 基本设施状况 污染状况 土地利用类型 社区环境 个别因素 临街道路类型 优 较优 一般 较劣 劣 1.97 0.99 0 -0.91 -1.82 区域因素 度 基本设施状况 环境质量优劣度 规划条件 1.73 0.86 0 / / 2.71 1.36 0 -1.25 -2.5 / / 0 -0.79 -1.59 1.73 3.94 1.97 0.86 1.97 0.99 0 0 0 -0.79 -1.82 -0.91 -1.59 -3.63 -1.82 距地铁站点距离（米） 邻近学校类型 宗地形状 地形状况 其他情况 0.99 / / 2.46 0.49 / 0.37 1.23 0 0 0 0 / -0.34 -0.34 -1.14 / -0.68 / -2.27 3.94 1.97 0 / /
