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咸阳市房地产行业情况分析
一、 咸阳市概况，、法规
咸阳位于亚欧桥中部及关中高新技术产业开发带中部，是我国西部重要的区域中心城市之一，具有承东启西的经济地理位置。咸阳是西北经济中心西安最大最近的姐妹城。过去是丝绸之路第一站，今天是西部大开发的桥头堡、亚欧桥的新枢纽。我国960万平方公里大地的测绘原点就在我们咸阳市。市境内陇海、西宝、312以及将要建设的西（安）平（凉）、银（川）武（汉）大通道等3条铁路、4条高速公路、11条国道省道构成稠密的陆路交通网，是西部交通最发达的地区之一。建设在咸阳北塬上、离市区仅9公里的西北最大、设施最先进的西安咸阳国际机场，是全国六大航空枢纽之一，日起降航班230多架次，每年有7万多架次的航班通达全国各地以及日、韩、美、新等国。作为国家西部大开发的一号工程，这座大型的现代化国际航空港经过改造扩建后，总建筑面积达到30多万平方米，旅客年吞吐量从440多万人次提升到700万人次左右，年货邮吞吐量达到7万吨。
西安咸阳实施经济一体化 从2002年底，西安咸阳实施经济一体化，“规划同筹、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科技同兴、旅游同线、环境同治”。因此我们在与西安接壤地带，全方位启动建设总面积42平方公里的沣河新区，等于要新建一个现在的咸阳城。同时，在市区的北区和南区布设了空港产业基地、纺织工业
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基地，对城市东区现有的能化工业区和西郊的高新电子区实行二次开发，全面拉开了大城市建设的序幕。
二、 咸阳市房地产发展情况
（一）咸阳市房地产情况：
从2002年开始，咸阳市房地产建设步入快车道，2005年前半年，更是成绩卓著，在建商品房施工、销售面积超过100万平米。
市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。据了解，普通住宅平均售价1550元/平米，高可至1940元/平米；小高层、高层商住两用房平均售价2230元/平米，最高可至2900元/平米；商用房平均售价6100元/平米，高至25000—26000元/平米。
（二）2007年咸阳市房地产发展
2000多年前，这里曾是秦王嬴政在马背上“横扫六合、统一天下”的坐镇之地。2013年，这个城市的中心人民广场将可望通过现代发达的交通轻轨地铁一号。咸阳，将成为中国第一个通地铁的二级城市。随着城市骨架的拉开，“西咸板块”引起很多购房置业者的关注，在西安工作，在咸阳生活已经成为不少都市人的向往。
1、房价突破3800元 随着西咸一体化进程的推进，两个城市在时代的呼唤中慢慢靠近。在市场有效需求的拉动下，西安与咸阳的房地产呈现出强劲的发展势头，特别是今年上半年
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两城市的房地产投资175.9亿元，占全省的80.5%，比上年增长39.5%。地缘距离的接近和人们对未来前景的看好，成就了咸阳市区及世纪大道区域楼盘开发的忙碌景象，这一方房地产开发正在以迅雷不及掩耳的速度悄然升温。
同样居住品质的住宅，由于拿地成本的不同，可以直接导致一套商品房的差价从几万元到十几万元不等。”
著名策划人岳保智告诉记者，其实在车程相当的情况下，咸阳相比西安同等品质的楼盘，价格更实惠，不论是居住还是投资，其性价比都比较高。
2、开建12.1万平方米经适房
商品房开发如火如荼，房价一路看涨。“居者有其屋”是和谐社会的美好体现，一个和谐的楼市应是能够满足不同收入居民需求，住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的房地产市场。显然，咸阳市也看到了这一点。
因此，在发展商品房建设开发的同时，近四年来咸阳市不断加大廉租住房和经济适用房的建设力度。据记者了解，从2003年起，按照国家和省上有关住房制度改革和房地产业发展规定，咸阳市就通过危旧住房改造、直管公房置换、廉租住房建设等方式，多渠道筹措资金开始规划建设廉租住房，以满足更多弱势人群的住房需求。2004年，咸阳投资1050万元建设了首期廉租住房，
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面积10000平方米，210套。2005年建立了廉租住房制度，10月竣工10000平方米廉租住房并投入使用，并安排了210户享受最低生活保障的住房困难户入住。今年以来，咸阳市又相继投资2500万元，开工建设15000平方米的廉租住房。
相比西安的地价而言，咸阳不论在土地资源上还是在拿地成本上都占有很大的优势。一位业内人士坦言：“咸阳引起西安不少开发商的关注，主要就是因为其有丰富的土地资源和相对较低的拿地成本。可以这样说。
2015年，西安与咸阳将实现全面一体化。有人预测，按照总体规划，如果随着西安城西工业企业的相继外迁、西安城市二次改造高潮的到来，咸阳楼市将迎来更大的发展机会，并将呈现出更加美好的未来。
如下表是咸阳市城西地区房地产开发的情况调查表。
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表1：咸阳市城西地区（这里指防洪渠以西的渭阳西路、人民西路、宝泉路、玉泉西路地区）房地产情况汇总表
小区名称 开发地 址 现状 占 地 产品类型 目前销售状况 户型配比 公 销售价格 摊 1号8号楼开盘1800元 高层2500元 多层2600小高2800高2850 绿化率 物业费 秦都分50亩建长虹局 北期房 筑面积小区 100 米 7万 长虹 秦都分现房 景苑 局对面 多 层 销售完成90% 10% 36% 0.3 1多2小高1高 销售尾声 多层销售接近尾声 2009.10.31.交房 18% 35% 0.5 3.6万彩虹 公交1开始建筑面半岛 路起点 阶段 积 华泰 三期合 计玉泉路世纪开始300余西 段 华苑 建设 亩 17亩建玉泉西5栋华达 筑面积路老年板式雅苑 19829公寓北 多层 平米 中宏 星苑 阳光小区三期 83、132 13-18% 40% 90、106、129、6加1 一、二期销售完成 133142平米 96.28、116.02、126 2700元 12% 38% 0.5 6层 开始销售 2700元（4层） 38% 18层 人 民 主体24层30余亩 西 路 封顶 共四栋 渭 阳合 计开挖 西 路 218亩 16层18层 19层建筑面积20000 销售完成65% 48、85、、2625元均96、114。 价 20% 20% 0.6 开始登记 、91、120、 2500元 20% 38% 0.6 阳光帝都宝泉路 封顶 5.5亩 大厦 丽彩 宝泉路封顶 天玺 2 号 秦苑火 车帝都封顶 西 站 大厦 尾盘 2008.5.30.交房 99-130平米 2500元均价2838元（18层） 20% 0.6 5亩 1-10层做酒店 32层 511层以上销售完成 销售完成80%（二19层 室户销售慢）2008.2.交房 124 、 130平米 3320元 25% 0.9 9亩 55、104、115、149 2500均价 20% 0.4
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三、 陕西第二毛纺厂厂区开发改造项目优势分析
（一） 地理优势
陕西第二毛纺厂厂区用地东靠陕西一毛毛条分厂、西与咸阳新纺机相接、南靠陇海铁路线、北接玉泉路，此地处毛条路西段，交通便利，位置优越。按规划道路红线界定该地块总用地面积约6.46公顷(合97亩)。依据城市总体规划要求，该地块用地性质为工业用地。（可更改商业用地） （二） 与竞争者比较优势
陕西福祥实业股份有限公司是由乾县福达纺织品有限责任公司为主要发起人，联合陕西省纺织科学研究所，永丰布行有限公司等5家法人及自然人共同发起，经陕西省1999年6月23日批准设立的股份制企业。注册资本7500万元，下属4个生产企业，拥有进口先进水平气流纺机8台，环锭纺50000锭，织机1200台，职工2000多人，其中熟练技术产业管理技术人员500名，安置下岗职工400多人，具有高级职称的人员31名，被评为国家级有突出贡献的专家3名，是一个集纺织印染、 科工技贸为一体的经济实体。
1． 依据省召开的全省国企改革工作会议的精神，力求在五个方面取得新突破的指导思想。陕西第二毛纺织厂现已停产多年，符合省的改革意见，在完成性破产任务上实现
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新突破。按照二毛的改革思路，借鉴经验，本企业现具有一个法人治理结构完善、经济实力雄厚的资本，并依靠咸阳优越的地理位置，有能力整体兼并收购陕西第二毛纺织厂。
2． 依靠咸阳纺织工业园区的发展优势，加速产业聚集，产业整合和产业升级，不断拉长产业链条，提高产品附加值，打造咸阳市纺织产业知名品牌的指导，充分利用本企业在咸阳市的龙头优势，促进发展，做大做强。可利用自己的独特优势在纺织工业园建立新的厂房，安排职工。而将二毛的厂房工业用地改为商品房，进行房地产开发。我们在有这方面的关系网，在办理房地产开发的相关手续方面，我们有能力很顺利拿到工业用地改为商业用地。并有能力顺利拿到建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑施工许可证，土地证，商品房预售许可证。
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