2010年黄冈市房地产市场调研报告

2010年黄冈市房地产

市 场 调 研 报 告

南京恒世博胜房产销售有限公司

二○一○年十一月十七日

一、城市概况

1、黄冈市简介

黄冈市地处湖北省东部、大别山南麓、长江中游北岸，京九铁路中段。现辖一区（黄州区）、二市（武穴、麻城）、七县（红安、罗田、英山、浠水、蕲春、黄梅、团风）和一个县级龙感湖农场，版图面积1.74万平方公里，总人口730.98万。

历史文化源远流长。黄冈有2000多年的建置历史，孕育了中国佛教禅宗四祖道信、五祖弘忍、六祖慧能，宋代活字印刷术发明人毕升，明代医圣李时珍，现代地质科学巨人李四光，爱国诗人学者闻一多，国学大师黄侃，哲学家熊十力，文学评论家胡风，《资本论》中译者王亚南，翻译家、儿童文学家叶君健等等一大批科学文化巨匠，为中华民族乃至世界历史发展作出了重要贡献。

黄冈市各地区人口分布图121.86744059.666040.5102.7698.3125.738武穴市麻城市红安县罗田县英山县浠水县蕲春县黄梅县黄冈市黄州区人口（万）

团风县

地 区 黄冈市黄州区 武穴市 麻城市 红安县 罗田县 英山县 浠水县 蕲春县 黄梅县 团风县

我司观点：

人 口（万） 40 74 121.86 59.66 60 40.5 102.76 98.3 125.7 38 版图面积（平凡公里） 353 1246 3747 1796 2144 1449 1949.3 2397.6 15 838.4 黄冈市下设一区二市七县，且黄冈市黄州区人口较少，城市发展的格局导致进城人口较少，很难形成特有的商业格局及发展。

一个城市房价的上扬，必然需要投资客户的参与和炒作。黄冈市房地产投资环境不明显，投资客户群体非常少，土地活跃程度较低，支柱型产业较少，种种因素决定了近几年黄冈市房地产市场的低迷。

2、黄冈市经济发展

黄冈过去是个农业大市，工业基础薄弱，造成地方经济落后，城乡居民收入在湖北省处于偏下水平。

2007年，黄冈全市实现GDP473.74亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，增速创建市以来最好水平；人均GDP7095元；第一、第二。第三产占GDP的比例分别为31.74：33.22：35.04。全年社会消费品零售总额223.66亿元。全市外贸出口3.62亿美元。全市实现财政收入45.27亿元。

2008年，黄冈全市实现GDP600.8亿元，按可比价格计算，比上年增长15%，增幅比上年提高0.6个百分点；人均GDP9001元；三次产业结构比为32.05：33.99：33.96。全年社会消费品零售总额282.3亿元；全年进出口总额5.53亿

美元，增长34.36%；全市实现财政收入59.6亿元，增长31.7%。

2009年全市地区生产总值达到700.32亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15%，增幅连续四年实现两位数的增长，居全省第五位，分别高于全国和全省6.3和1.8个百分点，经济总量连续两年年均净增100亿元。全口径财政收入74.86亿元，比上年增加15.24亿元，增长25.6%。全市一般预算收入完成32.16亿元，同比增长22.7%，速度高于全省8.1个百分点。

2008年，湖北省完成生产总值11330.38亿元，成为全国13个GDP总量突破1万亿元的省（市）之一。

2009年全年国民生产总值340507亿元，约折合49868亿美元，同比增长9.1%， 2009年全年，中国全社会固定资产投资同比增长30.1%。

我司观点：

黄冈市工业基础相对薄弱，造成地方经济落后，虽近几年GDP增长均保持良好态势，但远低于湖北省整体人均GDP标准，更遥遥不及中国人均GDP的标准。

纵观中国各城市房价得知，城市人均生产总值在一定程度上足以反映地区的房价水平，人均GDP越高，房价水平越高，且增长速度越快；人均GDP越低，房价水平越低，且增长速度较慢。也许现实生活中处处皆能反映马太效应的真理。

我司认为：市需加强地方投资建设，带动城市发展，加上黄冈至武汉的城际铁路，将会有可能改变黄冈市房价低的局面，房价可能会回归理性的增长速度，破四及五将成为黄冈市房地产价格预期。

二、房地产投资环境

1、经济动态

（1）房地产业FDI猛增151％

数据显示，2010年上半年外国来华直接投资流入669亿美元，较上年同期增长39％；撤资清算等流出105亿美元，下降45％；净流入5亿美元，长95％。来华直接投资的行业主要集中在制造业、房地产业、租赁和商务服务业、批发和零售业等，其中房地产业占比21％，同比增速高达151％。

资料来源：21世纪经济报道 2010-10-13 我司观点：

由于人民币升值预期、本外币正向利差等市场条件依然存在。今年上半年国内房地产企业在宏观下境内融资困难,房企被迫借用外资增加投入。9 月底起，国家对房地产的连环出击，层层加码，预计四季度外资流入会有新的增长。

（2）9 月财政收入增速再上两位数：通胀助力税收增长

10 月 15 日，财政部公布前三季度全国财政收支情况。9 月份，全国财政收入为 6287.19 亿元，同比增长 12.1%，增速再次达到两位数，比 8 月份增速高出近五个百分点。1-9月累计，全国财政收入共63039.51亿元，比去年同期增加11520.亿元，增长22.4%。

资料来源：北京报道 2010-10-18 我司观点：

前三季度财政收入增加的一个重要原因是物价水平上涨，其中主要是农产品价格上涨。四季度秋粮丰收后，农产品价格对通胀影响减弱，此外，受经济增长趋缓及去年同期收入基数继续抬高等因素影响，预计四季度财政收入累计增幅将逐月回落。

（3）明年起将采用新的CPI权重进行统计

明年起我国将采用新的居民消费价格指数（CPI）权重，但计入房价仍需时日。21日，国家统计局新闻发言人盛来运在新闻发布会上透露，CPI权重不是人为确定的，是根据大约 10 万户居民家庭消费支出结构的调查结果确定的，是客观的。统计局将根据今年实际调查的最新结果，从明年采用新的CPI权重。 资料来源：上海证券报 2010-10-22 我司观点：

CPI是居民消费水平的晴雨表，其统计方法直接影响到统计结果的准确性，根据实际情况对权数予以调整是很有必要的。

（4）若物价继续走高，央行可能会连续加息

10 月 27 日，央行发布《2010 年三季度中国宏观经济形势分析报告》。报告称，由于粮食价格上涨和收入分配及资源价格进一步改革的影响，再考虑到国际大宗商品价格的不确定性，未来物价上涨压力不容忽视。业内人士分析，从央行在报告中就价格问题的表述来看，未来一段时间内，防通胀将会成为货币的重要关注点，若价格继续走高，央行可能会连续加息。

资料来源：京华时报 2010-10-28 我司观点：

今年的首次加息出人意料，若CPI继续升高，不排除年内央行将继续采用数量型工具来抑制通胀，加息和调整存款准备金率的可能性都是存在的。除了通胀之外，热钱的流入也是的一个因素。

（5）一线城市成交量下降 楼市渐行渐稳

据中国指数研究院最新公布的数据,上周(10 月 18 日-24 日),35 个城市中有20个城市商品房成交量环比下跌。其中,15个城市跌幅超过10%。10大重点城市中,广州位居跌幅之首,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后, 跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%。

资料来源：中国新闻网 2010-10-30

我司观点：

新政限购、限贷对楼市成交量的打击立竿见影，部分投资客退出市场后，房价上涨的动力会减弱，对于刚需而言这是一个利好消息。但是，价格下调还要经历一个市场周期。

（6）高盛：中国过去十年对世界经济增长贡献超美国

高盛全球市场研究所总裁、资深投资策略师艾比·柯恩 29 日在纽约表示，从 2000 年到 2009 年十年间，中国对于全球 GDP 增长的贡献率超 20%，略高于美国，这是一个非常了不起的成就。

资料来源：中国新闻网 2010-10-30 我司观点：

我国大国的经济地位日益在数据中体现，我国的崛起也因此受到世界各国的觊觎。可是我国人口基数大，虽然GDP对世界的贡献赶超美国，但人均GDP离发达国家水平还有很大差距。

（7）大型房企正加速转战商业地产 商业帝国浮出水面

史上最严厉的宏观”密集出台，让2010年成为房地产最为起伏跌宕的一个年头，大起大落的市场格局，使得开发商必须随之作出果断而又快速的策略调整，复杂的形势下，也只有先知先觉者能够赢得先机。

除了在住宅开发市场扩大市场份额，大集团的另一个动向则是快速向商业地产领域挺进。

住宅开发受到宏观的时候，投机市场开始将眼光投向商业地产。“市场低迷的时候，人们可以不买房，但是不可能不消费。”在此判断下，商业地产的领头企业大连万达盛极一时，而开发商的“地产+商业”模式重新引起国内开发商的关注。

越来越多的开发商都开始由原来的只专注住宅开发转向住宅兼商业、旅游地产等多产品线的开发。事实上，对于万科、保利地产等一线地产商而言，住宅开发规模是不可能无限扩张的，因此，当企业开发达到一定规模后，产品线多元化的战略转型已势在必行。 资料来源：第一财经日报2010-11-17

我司观点：

目前房企转向商业地产的原因比较明显，已深切体会到在国家宏观下，商业地产发展的潜力。正在从“有的吃”向“吃得饱”进行转换。

商业地产回笼资金较快、利润率较高，在未来的房地产市场发展过程中，房企的成功和价值的创造将会取决于其商业地产的操作理念和开发程度。

2、动态 前言：

10月，从到地方，房地产层出不穷，且不断加码，试图解除“越调越涨”的尴尬。地方行政干预“限购”，银行降低风险“限贷”，实施一个月以来，市场反应可谓立竿见影，多个城市楼市成交的回暖态势戛然而止，成交量明显下降，个别楼盘甚至出现退房率攀升现象，未来一段时间房价下跌可能性加大。

信贷松紧是楼市的常规，但是行政限购是史上首次。新政一个 月以来，房价上涨的势头明显得到遏制。从稳定楼市的决心来看，将继续深入，下一步的方向可能指向房屋交易环节。

10 月新政及动态览表： 时 间 出 处 名称 内容 一、从 2010 年 10 月 20 日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调 0.2 个百分点，由现行的 1.71%调整为 1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 二、从 2010 年 10 月 20 日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金调整住房住房和城10-19 乡建设部 贷款利率 调整为 4.05%。 三、从 2010 年 10 月 20 日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮 10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。 自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。上调金融金融机构一年期存款基准利率上调 0.25 个百分点，由现行中国人民10-19 银行 币存贷款点，由现行的 5.31%提高到基准利率5.56%；其他各档次存贷基准利率 款基准利率据此相应调整。 国土资源部执法监察局正式公布各地土各地土地地违法问责国土资源10-28 部执法检察官 各地土地时间表。相关负责人表示，目前各地正在积极开展对违法用违法问责地的补充调查，其调查结果须在 11 月 5 日之前全部上报国时间表 土资源部。 25日，总理在主持常务会议时，提出了遏制房价过快上涨等四季度7 项经济工作要求。重申总10-28 理 过快上涨 真落实措施，遏制房价的过快上涨。同时，要加大保障房的建设，合理引导住房需求，抑制投机。 遏制房价了要促进房地产市场的平稳健康发展，强调各地各部门要认机构人民2.25%提高到 2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25 个百分公积金存五年）贷款利率从 3.33%调整为 3.50%，五年期以上从3.87%贷款利率分别上调 0.17 和 0.18 个百分点。五年期以下（含

10 月湖北新政及动态览表： 时 间 出 处 名称 内容 家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）首次购买 90 平方米以下普通住房的，按 1%征收契税；家庭首次购买 90 在武汉购买新房、二武汉 10-11 房产局 个税开始调整 非普通住宅仍按武汉市现行标准进行征收。本次调整范围涵盖了新房和二手房，以购房合同签订时间为准，如新房买卖合同在9 月 30 日前签订、10 月份办理房产证的，仍按旧标准征收。 《关于迅10 月 12 日，省住建厅发出《关于迅速开展保障性住房质量速开展保检查的通知》。该《通知》称，对全省保障性住房质量进行一10-12 省住建厅 障性住房次专项检查，时间一周。检查分 3个组，市、州、县检查完质量检查后集中检查武汉。 的通知》 各商业银行须坚决暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 《关于进一步加强房地产市10-21 省 场防止房价过快上涨的通知》 对于贷款购买首套商品住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 30%；对于贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%，贷款利率不低基准利率 1.1 倍。《通知》称，预售许可的最低规模不得小于栋、不得分层、分单位办理预售许可。对于已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要求在三天内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明友标价对外销售。 将严惩房地产开发商捂盘措售、哄抬房价等违法违规行为。 将切实落实 2010 年保障性住房建设计划、加快房地产手房契税、自有住房并在 1年内重新购房者，不再享受个税减免优惠。平方米以上普通住房的，按 1.5%征收契税；如所购房屋不符合以上条件或为二套房的，契税一律按 3%征收。另外，出售信息系统建设以及将对落实工作不力的地方领导要进行约谈，直到追究责任。 1、武汉全面落实稳定房价和住房保障工作责任制，健全完善考核问责制度； 2、购房贷款实行差别化，具体为：各商业银行对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于 50%、贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购武汉市 10-26 细则 商业银行按照本市《关于做好个人申请住房贷款家庭住房信息查询工作的通知》的有关要求认定第二套住房。 3、在房地产交易中，对首套住房税费予以优惠，90 平方米以下优惠幅度更大。 4、对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。 5、“十二五”期间，全市建设各类保障性住房 1000 万平方米以上，解决 20 余万户困难家庭的住房问题。即每年保障性住房供应量不少于全市住房供应总量的 20%。 新政武汉房贷款；严格执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，

3、市场动态

（1） 趁“金九”余热和“二次”尚未落地房产商推盘抢客

国家5 条楼市新出台后，趁着“金九”余热未散和部分尚未落地，江城部分房企加快了楼盘销售步伐。搜房网数据监控中心统计，江城楼市“金九”的回暖势头，已让开发商把今年的最后一波行情，押宝在“银十”上，黄金周上演新一轮楼市大战或未可避免。据不完全统计，十一期间确定开盘或加推的楼盘有 17 个，还有一些老盘推出了各类活动吸引购房者。

资料来源：楚天金报2010-10-1

我司观点：

9月29日第二拨出台后，开发商为了防止的具体下达以前，提前把房子推出去，许多开始提前了开盘的时间，也是十一期间楼盘量加多，和一些打折促销活动的增多的出现，各个楼盘开始争抢客户，价格上自然有所变化，来吸引客户。

（2） 限购令在黄冈实施的可能性猜想

10月7日黄金周最后一天，上海出台楼市细则“沪十二条”，10月13日上海再出“限购令”：收紧并暂停购买非改善型二套房公积金贷款，购房套数\"认房认贷\" 。在同一天。南京狠过京沪杭，可与深圳媲美的“限购令“出台：暂时购买第三套住房。至此，9.29二次出台10多天内，深圳、厦门、上海、杭州、南京等一、二线城市限购令相继露出真容。

黄冈，作为中国的著名教育之乡，黄冈到武汉城际铁路即将贯通，异地置业高潮有可能出现新的高峰，幸福的黄冈人是否还可以享受目前偏低的房价，限购令在黄冈实施的可能性有多大?

楼市的冷与热，的宽与严，市场与的博弈可能会变得越发激烈。猜想10月二次下的黄冈楼市，这一场限与不限的博弈之后，究竟会雨过天晴还是一地鸡毛？ 我司观点：

二套房的严抓密查，黄冈将会出现中大户型稀缺，而黄冈人更多的购房将会选择一次置业到位，加之房产税的即将实施，一个家庭将会购买一套住宅，120-150的大户型，将是客户的首选，而市中心黄金地段将是客户首选。 黄冈未来房价破3000大关，奔4000元，也是大势所趋，保利在黄商的拿地就是一个例证，大开发商的进入，黄冈房价奔4000的现实不要逃避，黄冈房价洼地效应，投资客也会大量进入，不排除本地出来对投资客的“限购令”，但目前黄冈市还没有采取“限购令”的。

（3）“新国五条”将使黄冈楼市涨价“歇脚”

自今年4月份“国十条”颁布以来，黄冈市区楼市每平方米成交均价一路攀升，则从4月份的2278.51元，9月份一跃达到2710.71元，上涨幅度接近20%，房价创出历史新高。

而就在黄金周到来之际，国家楼市二次在社会舆情中再度出手。9月29日，“新国五条”正式出台，其更为严厉的在信贷、税收、供应、市场监管、问责惩罚等方面。此次“新国五条”是“国十条”的延续与深化，关键是落实和推进的执行。

据黄冈市房地产管理局官方网站统计，今年十一，市区商品房成交套数为54套，总成交面积为35.84平方米， 每平方米成交均价为2715.78元。由于大多数楼盘节间没及时上网备案，实际情况好于预期。记者走访了解到，宇济1号开盘的100多套房源黄金周签约无几，文峰宝邸黄金周销售35套；嘉豪·幸福里项目因全是多层住宅，一面市就受到客户青睐，黄金周前来认筹的客户接近200人。综合来看，当前市区楼市总体形势喜人，似乎没有受到新政过多的干扰，仍保持着高歌猛进。

资料来源：黄冈日报2010-10-13

我司观点：

如果外围劲吹降价风潮，后续再加力度，不排除黄冈楼市价格会有一个回探动作。今年四季度的楼市，很可能将面临着成交量减少或停滞风险。特别是因年关临近，结账频繁，最考验的是开发商的资金链了。

新政的迅速出台符合了人们对市场的预期，很多购房人看出了国家房价的决心，选择观望将是后续的主要心态。从长远来看，市区楼市投资前景广阔，仍充满着期待，改变不了成交均价的长期升势。短期来看，开发商应顺势而为，以变应变，低价走量，这样才不会在“寒冬被冻死”。

三、黄冈市房地产市场

1、黄冈市10月楼市情况综述

10 月份(10 月 1 号-10 月 31 号)，据黄冈市房地产信息网的统计数据显示，全市商品住宅共成交613套，其中黄州区成交613套，较上月增加272套。黄冈市市区在售楼盘 52 个，成交均价 2626.35 元/ 平方米，较上月价格水平下跌84.36元/平方米，楼市价格跌幅 3.21%，2010年1月至今楼市价格涨幅16.8%。平均每天销量为20.4套；2010年1月至今平均每天销量为15.1套，销量自2010年5月以来再创新高。 （成交均价和成交套数走势见下图）

2010年成交套数走势80070060050040030020010006694474626596133704022972713411月2月3月4月5月6月系列17月8月9月10月

2010年成交面积走势900008000070000600005000040000300002000010000081499.4279258.2868806.7255311.8856521.8650820.8147726.5732982.7132334.3940906.821月2月3月4月5月6月7月8月9月10月系列1

2010年成交均价走势 30002278.512594.322286.692101.362626.35 2500 20002248.52710.712247.242443.242604.12 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

系列22、黄冈市商品房供应量统计

黄冈市目前楼市供应量和需求量均处于较弱水平，新增量比较匮乏，按照目前数据统计和10月份楼市去化面积，楼市供应量能够满足黄冈市民6～7个住房需求。

近期黄冈土地市场较少（黄冈市国土局网站没有成交数据），必然引起楼市供应量的缺乏，随着扶持力度的加大，城市的不断发展，楼市需求量必然上升。

基于黄冈楼市目前处于较低水平，正在由多层住宅理念向高层住宅理念过段的过程中（我们把它形象称为楼市发展阶段），发展中的房地产市场将为称为市场关注的热点，房价持续走高的可能性也比较大。

楼市供求关系可能会成为黄冈市房地产价格反弹持续走高的重要因素之一。

供应量（万平方米）706050403058.22061.756.662.62010年黄冈楼市供应量变化图 供应量（万平方米）555147.844.852.245.343.9100份份份份份份份份份份月10111月2月3月4月5月6月7月8月9月月份月份2、2010年1～10月份销售均价及销售套数排行 名 次 1 2 3 4 5 6 7 8

2010年成交均价排行 项目名称 君城紫金城 锦绣星城 文峰宝邸 君湖现代城 万象巴黎 盛泰一品 天顺·盛世家园 嘉豪·幸福里 均价 2886.16 2806.92 2781.53 2779.79 2690.46 2686.04 2581.09 2559.46 2010年销售套数排行 项目名称 黄州·宇济1号 三清·国际华城 文峰宝邸 万象巴黎 君城紫金城 盛泰一品 嘉豪·幸福里 “电力家园”小区 套 数 656 651 402 3 277 187 128 124

四、地块基本信息

1、湖心路与黄州大道交界处以东

规划面积：130亩 出让面积：119.24亩 用 途：商 业 容 积 率：≤0.7 建筑密度：＜28% 绿 化 率：＞35%

我司观点：

按照国土局对该地块的基本参数，占地面积为79497㎡，总建筑面积可达558㎡，基底面积不超过22259㎡，绿化面积不低于27824㎡。

该地块规划五星级酒店，我司认为地块面积过大，可以合理利用该地块，建议申请增加容积率至1.5，则总建筑面积可达119246㎡，其中7万平方米规划五星级酒店，借助遗爱湖特别景观环境，剩余部分商业面积建议打造黄冈市商务、休闲、娱乐、酒吧、餐饮、度假集于一体的高端商务娱乐中心，在加强黄冈市建设发展的同时，还可大大增加黄冈市GDP与财政收入水平。

在五星级酒店无法回笼资金的前提下，我司认为可以在高端商务娱乐中心商业部分做文章，加快开发商的资金回笼。

2、翠堤路与西湖五路交界处西南角

规划面积：260亩 出让面积：242.98亩 用 途：商业、住宅 容 积 率：≤2.2 建筑密度：＜28% 绿 化 率：＞35% 商业用地占：8%

我司观点：

按照国土局对该地块的基本参数，占地面积为161995㎡，总建筑面积可达356388㎡，基底面积不超过45359㎡，绿化面积不低于56698㎡，商业用地面积不超过12960㎡。

该地块适合规划多层与小高层住宅，沿街可规划沿街商业街，在满足于小区业主需求外，同时可以满足区域购物需求。

五、投资状况预算

两块土地出让金为1.45亿人民币，五星级酒店成本包括建筑主体及外装饰估算、建筑内装饰工程估算、辅助设施工程估算、机电设备工程估算、绿化估算、不可预见费用等，约需投资5～7亿元。

住宅项目地块开发成本主要包括土地成本、建安成本、配套费、前后期运作费、管理费、销售费用、税费等费用。可采取滚动开发，按照销售价格预期达到3300元，开发及销售周期约为5年左右，直接利润约可达到5～6亿元。

我司观点：

基于目前黄冈市成交数据，同时考虑到房地产市场好转及价格上扬的因素，该项目具有开发可行性，但回笼资金速度相对较慢，开发周期会拉长。 任何项目的开发，商业部分都是实现价值的重要组成部分，因此，调整项目地块容积率，将会在一定程度上提升项目的预期利润。