现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。
一、定义
契税（Deed Tax） 是就土地使用权或房屋转移行为向受让者征收的一种税。
特点：1、属于财产转移税。
2、由财产承受人缴纳。
（题目）
1、契税和房产税有什么区别？
契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。
房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税的特点：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。
二、纳税义务人
契税的纳税人，是在我国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。
境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。
（题目）
1、下列属于契税纳税人的是( )。
A. 购买花园别墅的用户 B. 销售别墅的某房地产公司
C. 出让土地使用权的国土资源管理局 D. 承受土地、房屋用于医疗、科研的医院
答案：A。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种税；承受土地、房屋用于医疗、科研、教学的，免征契税。
本题B、C不属于契税的纳税人，D属于免征契税的范围，故A为契税的纳税人。
三、征税范围
契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下六项内容：
1、国有土地使用权的出让。
是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
2、土地使用权的转让。
是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
3、房屋买卖。
指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
4、房屋赠与。
指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
5、房屋交换。
指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
6、视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。
土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
1) 以土地、房屋权属作价投资、入股；
2) 土地、房屋权属抵债；
3) 以获奖方式承受土地、房屋权属；
4) 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
免征契税的项目主要有：
1) 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的；
2) 按《事业单位财务规则》进行财务核算事业单位，所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目的；
3) 纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业。
（题目）
1、下列行为不在契税征税范围之内的是（）。
A. 国有土地使用权的出让 B. 国有土地使用权转让
C. 房屋买卖 D. 农村集体土地承包经营权的转让
答案：D
2、下列行为不征税契税的是（）。
A. 以房抵债 B. 以房产对外投资
C. 房屋赠与 D. 房屋使用权交换。
答案：D。由于房屋使用权交换没有发生房屋所有权的转移，不办理有关的权属变更手续，故房屋使用权交换不缴纳契税。
四、买契税
买契税指房屋买卖行为发生后，由房屋产权承受人凭当事人双方订立的合同，办理缴纳契税和房屋变更登记手续的行为。在实际执行过程中，对不同情况作如下处理：
1) 先买房后拆料，属于房屋买卖行为，应按成交价格缴纳契税。
2) 买房后未缴契税即将房屋翻建的，应按购买房屋的成交价格缴纳契税。
3) 以房抵债或以实物交换房屋，实质上也是买卖关系，应由产权承受人按房屋现值缴纳买契税。
4) 预买房屋（其特点是卖主对一部分或全部房屋保留若干年使用权），一般低于市价，
其付房价的方式，有的按契约价格一次付清，有的采取分次付款。不论采取何种方式，契税均应于契约成立后10日内，按当地征收机关规定的纳税期限，一次缴清税款。完税凭证上应注明使用年限和付款方式及必要的事项，以免发生纠纷。
5) 经县以上批准征用的房屋，房主在一年内用国家发给的补偿费购买房屋的，可以免征契税。购买房屋的价款超过补偿费的，其超过部分，经县级以上征收机关批准可酌情给予减征或者免征契税。
6) 以房产作投资或作股转让，实属房屋产权转移，应按有关规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受人按买契税率缴纳契税。
7) 个人以自有房屋投资于本人独资经营企业，作为资产，因其房屋的产权未发生变动，不征契税，也不更换契证。
8) 凡房屋产权转移变动，必须报经房产主管机关或乡镇审批；未经审批，私自买卖的房屋，一律不予办理契税，并交由房产主管机关或乡镇处理。
