上海房屋买卖纠纷案件律师：房产买卖纠纷中如何认定“跳单”？

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（1）“禁止跳单”格式条款的效力如何确定

《民法典》合同编未将居间合同纳入典型合同，而是使用中介合同并将其纳入典型合同。就本质属性而言，《民法典》的“中介合同”也就是《合同法》中的“居间合同”。“中介合同”可以约定禁止“跳单”的格式条款。根据《民法典》第143-157条、第506条等相关规定可知，若该条款并无免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应是有效的。

（2）如何认定是否构成“跳单”

《民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。“跳单”，是指委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的订约信息或媒介服务，绕开中介人直接与第三人签订合同的行为，以避免向中介人支付报酬。

“跳”的形式有两种：一种是委托人直接与第三人私下订立合同；另一种是委托人通过其他中介与第三人订立合同。由于“跳单”行为违背诚信和公平原则，严重损害中介人利益，扰乱市场秩序，阻碍中介行业健康发展，故民法典第965规定，此种情况下委托人仍需向中介人支付报酬。

需注意，根据该指导案例可知，未利用中介人提供的机会、信息等条件，而是利用了其他“公众可获知的正当途径”，则不属“跳单”行为，进而无需承担违约责任。此外，委托人委托多个中介来从事相应中介活动，多个中介人为其提供相应的交易信息或媒介服务，委托人最后只通过其中一个中介人与第三人订立合同，此种情况下也并不构成“跳单”，不应认定为违约。

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